Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG
Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG
Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG ISIN: DE000A0KFKB3
Anlass der Studie: Update Empfehlung: Kaufen seit: 06.06.2023 Kursziel: 5,00 Euro Kursziel auf Sicht von: 12 months Letzte Ratingänderung: - Analyst: Christian Bruns, Patrick Speck
Erwartungsgemäß schwaches Q1, jedoch erste Anzeichen einer Belebung bei den Immobilientransaktionen in Q2
ACCENTRO hat letzte Woche über ein schwaches Q1/2023 berichtet, aber dennoch die Guidance 2023 (Umsatz: 100-120 Mio. Euro; EBIT: 0-2,0 Mio. Euro) bestätigt.
Starke Umsatzeinbußen und ein Einbruch bei den beurkundeten Transaktionen in Q1: ACCENTRO verbuchte in den ersten drei Monaten Erlöse in Höhe von 20,8 (Vj.: 33,7) Mio. Euro. Dabei entfielen 16,2 Mio. Euro auf den Verkauf von Vorratsimmobilien und 4,5 Mio. Euro auf Mieterträge. Das Servicegeschäft war in Q1 vernachlässigbar. Das beurkundete Verkaufsvolumen fiel noch deutlicher auf nur noch 7,0 (Vj.: 27,3) Mio. Euro. Ein Hoffnungsschimmer verbirgt sich in der Aussage, dass im April die Anzahl initiierter Verkäufe wieder leicht anstieg. Dies unterstreicht unsere Erwartung höherer Umsätze ab Q3.
Verlustreiches Q1: Auch die Rohertragsmarge fiel auf Gruppenebene mit 12,6% in Q1 sehr schwach aus. So stand dem Umsatz aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien i.H.v. 16,2 Mio. Euro ein Aufwand von 15,6 Mio. Euro entgegen, was einer Marge von nur 3,7% entspricht (Vj.: 21,9%). Auch wenn diese Marge abhängig von Art und Erwerbszeitpunkt der veräußerten Vorratsimmobilien ist und starken unterjährigen Schwankungen unterliegt, ist sie dennoch ein Indikator für den angespannten Markt, in dem Preiszugeständnisse von der Verkäuferseite gemacht werden müssen. So wirbt ACCENTROs Vertrieb aktuell bei einigen Objekten mit bis zu 10% reduzierten Preisen bis zum 30.06.2023. Aufgrund des geringen Rohertrags rutschte das EBIT in Q1 mit -4.7 Mio Euro (Vj.: +3,6 Mio Euro) deutlich in den negativen Bereich. Unter dem Strich stand in Q1 bei einem auf -7,6 (Vj.: -4,4) Mio. Euro verringerten Finanzergebnis ein Nettoergebnis von -11,1 (Vj.: -1,7) Mio. Euro zu Buche. Der Abbau der Finanzverschuldung um ca. 50 Mio. Euro ging vor allem auf Kosten der Liquidität (31.03.: 61,1 Mio. Euro; 31.12.2022: 100,8 Mio Euro).
Liquiditätsgenerierung zum Verschuldungsabbau hat Priorität: Während das Bestandsportfolio (IAS 40 – als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) in 2022 noch ausgebaut wurde, hat nach dem erfolgreichen Abschluss der Anleiherefinanzierung nun u.E. endgültig der Abbau der Finanzverschuldung Priorität. Nach der Rückzahlung von 25 Mio Euro zum Abschluss der Refinanzierung hat sich ACCENTRO gegenüber den Anleihegläubigern zu einer Rückzahlung von weiteren 40 Mio. Euro bis Dezember 2023 sowie zusätzlichen 65 Mio. Euro bis Ende 2024 verpflichtet. Wir sind weiter der Überzeugung, dass dies am besten mit einer großen Transaktion aus dem Bestandsportfolio gelingen kann.
Fazit: ACCENTROs aktuelle Marktkapitalisierung von 50,4 Mio. Euro bedeutet einen Abschlag von ca. 77,4% zum Buchwert des Eigenkapitals (vor Minderheiten) i.H.v. rund 222,9 Mio. Euro. Wir erwarten eine Belebung des Transaktionsmarktes und eine Stabilisierung des Preisniveaus für Wohnimmobilien in H2/2023 sowie eine erfolgreiche Gesundschrumpfung des Unternehmens bis 2025. Auch wenn die Managementguidance beim Ergebnisziel (EBIT 2023: 0-2 Mio. Euro, MONe: -2,5 Mio Euro) verfehlt werden könnte, empfehlen wir die u.E. deutlich unterbewertete Aktie weiterhin zum Kauf mit unverändertem Kursziel (5,00 Euro).
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