Jedenfalls habe ich ein paar Immobilien (Vermietet an gewerbliche und private Nutzer) und glaube zu wissen, wovon ich rede. Die hier gestellten Fragen kann man unmöglich alle ausführlich in diesem Board beantworten. Im privaten Gespräch könnte man das schon auch zu Finanzierungen.
Für die Abschreibungen ist z.B. erheblich, wann der Bauantrag gestellt wurde und wann mit der Herstellung begonnen bzw das Objekt angeschafft worden ist. Unter Umständen kann man auch die Vorsteueroption ausüben, unter Umständen macht das keinen Sinn. Der Staat bietet für etliche Fälle zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse. Liegt das Objekt in einem Kerngebiet oder in einem Sanierungsgebiet? Ist es Neubau, modernisierter Altbau, Altbau, der in meinem Auftrag saniert wird ...? Wird die Immobilie ggf. automatisch Betriebsvermögen?
Vieles hängt auch von den persönlichen finanziellen Möglichkeiten und der eigenen Lebensplanung ab.
Zur Illustration meine persönliche Situation:
Ich bin selbständig mit stark schwankendem Einkommen und kaum Anspruch auf staatliche Rente. Die Immobilien dienen zu meiner Grundaltersvorsorge. Also bin ich folgendermaßen vorgegegangen:
Jährlich Kauf von 1-2 Objekten zu vernünftigen Preisen und in Lagen, in denen nachhaltig hohe Mieteinnahmen zu erwarten sind unter Berücksichtigung der weiter oben genannten Bedingungen. Einsatz der gesamten gesparten Steuern als Eigenkapital (ggf. mit einem kleinen zusätzlichen Zuschuß) in der Finanzierung, damit der Kapitaldienst die Miete nicht oder nicht nennenswert übersteigt. (Schließlich könnte mein Einkommen aus selbständiger Arbeit ja auch mal längere Zeit Null sein.) Die Tilgung der Darlehen erfolgt durch Kapitallebensversicherungen, die ich auf meine Kinder (geringere Rate) abgeschlossen habe. So umgehe ich das Risiko, das entsteht, wenn wenn bei regelmäßiger Tilgung die Mieten künftig nur gering steigen sollten. Da die Steuergrundlage später im wesentlichen die Differenz aus Mieteinnahmen und (sinkenden) Zinszahlungen ist, könnte in 15 bis 20 Jahren eine Situation eintreten in der ich trotz geringem Liquiditätsüberschuß aus Vermietung und Verpachtung erheblich höhere Steuern zahlen müßte. Horror. Deshalb Tilgungsaussetzung. Daß der Staat die AfA-Sätze immer mehr reduziert, berührt mich wenig, da die geringen laufenden AfA-Beträge meiner einzelnen Immobilien sich ja für mich addieren und so die AfA insgesamt für mich jährlich steigen. Die Finanzierungen laufen gestaffelt in den nächsten 15 bis 30 Jahren aus, so daß meine monatliche Liquidität aus V/V (heute leichter Überschuß) ab 15 Jahren von heute an jeweils in den Sprüngen steigt, in denen die Zinszahlungen entfallen.
Meine Immobilien waren im Zeitpunkt der Anschaffung fast alle neu, so daß auch die Kosten für künftige Instandhaltungen und Modernisierungen in einem vernünftigen Rahmen bleiben. Für den Ablauf der jeweiligen Zinsbindungen der Darlehen halte ich eine Liquiditätsreserve, um dann nicht von zeitweilig höheren Zinsen aus dem Sattel geworfen zu werden.
Soweit ein paar Gedanken. Vielleicht hat's ja geholfen.
R.
Zurück
