Über WCM wird grauenhaft viel spekuliert, (Unsinn) geredet und geschrieben und emotional diskutiert. Was aber sind die Fakten – soweit ein Außenstehender sie kennt?
Der letzte Quartalsbericht weist 130,5 Millionen als liquide Mittel aus und ein gesamtes Umlaufvermögen von über einer Milliarde. Nicht bekannt ist, dass irgendwelche Zahlungen nicht erfolgten, Mitarbeiter entlassen wurden oder auf’s Gehalt warten o.ä., was auch verwunderlich wäre, wenn man 130 Millionen in der Barkasse hat. In einer Klarstellung des Unternehmens vom 4.9. heißt es zudem bezüglich einiger Presseberichte, die den Eindruck erweckten, die Gesellschaft sei zahlungsunfähig: „Das Unternehmen erfüllt seine Verpflichtungen, einschließlich seiner Zinszahlungen.“
Wenn dennoch immer wieder neu das Wort der „Insolvenz“ auftaucht, so mag das ernst nehmen wer will.
Aufgehängt ist die ganze Negativberichterstattung am „Sirius-Problem“: Es sind 602 Millionen Kredit für diese Tochter seit einiger Zeit fällig und dieser Kredit konnte bisher von Sirius nicht getilgt werden. Die WCM bürgt aber dafür. Die Banken haben diesen Kredit verlängert, aktuell wohl bis zum Ende des laufenden Monats. Gesichert ist er mit Aktien der IVG. Daran hält Sirius 50% (und WCM noch etwa 2,7% zusätzlich). Der Wert des Aktienpaketes beträgt zum aktuellen Kurs von 9€ rund 540 Millionen. Somit bliebe, wenn die Banken hart blieben – was aber nach den Meldungen um den Einstieg von Vogel ganz anders klingt, denn es heißt, man wolle ihm Zeit für eine Lösung lassen) – ein theoretisches Risiko von etwa 60 Millionen. Das Kursziel der Analysten ist für IVG 10€. Bei diesem Aktienpreis wäre der Kredit voll gesichert. Aus Presseberichten hörte man, dass die Banken aber bei einer Versteigerung des Paketes, für das es viele Interessenten gibt, einen deutlich höheren Erlös (mindestens 13€ pro Aktie) erwarten. Davon hätte allerdings wohl die WCM aufgrund der schwierigen Konstellation mit Schneidewind, Vedder und den Banken nichts.
Unterm Strich wäre der „Verlust“ ein Nullsummenspiel, das zwar der WCM die Möglichkeit nimmt die IVG ganz zu schlucken und größter Immobilienkonzern Europas zu werden und es ist auch peinlich, jahrelang horrende Zinsen für etwas zu zahlen, mit dem man nichts mehr machen kann, aber der Ruft der WCM ist momentan ohnehin nicht der beste und real würde diese Variante künftig etliche Zinsbelastungen wegnehmen. Im Grunde wäre es sogar eine positive Bereinigung.
Dann haben wir das Commerzbank-Problem: Um 5,5% an dieser Bank zu kaufen, wurden Kredite aufgenommen und man stieg in einer Hochkursphase ein. Dann fiel die Aktie – wie alle andern, so auch Klöckner und IVG – und das führte nicht zuletzt dazu, dass man zum Jahresende 2002 einen Buchverlust von rund 860 Millionen (durch Abschreibung) ausweisen musste.
Die Beteiligungen stehen im letzten Quartalsbericht noch mit diesem Vorjahreswert und zwar in der Summe mit rund 632 Millionen.
Stellt man dem die aktuelle Wertsituation des heutigen Tages (Mittag) gegenüber, so ist diese (Dank an Versäger):
Name WKN Anteil Kurs Aktienzahl Wert
Klöckner 678000 83,2% 7,15 45.814.460 272.541.060
IVG Immobilien 20570 52,0% 8,96 116.000.000 540.467.200
Commerzbank 803200 5,5% 16,49 542.206.626 491.754.299
Maternus 604400 48,5% 0,7 54.000.000 18.333.000
------------------
Summe 1.323.095.559
also das doppelte.
Alleine diese Differenz macht bei rund 288 Millionen WCM-Aktien also eine theoretische Wertsteigerung von 2,4€ pro Aktie aus. Diese lag Ende letzten Jahres bei 2,5€, müsste also bei „Mitnahme“ dieser Wertsteigerung an die 5€ betragen (tatsächlich bei 1,85 !).
Nimmt man IVG heraus, was ja aufgrund der oben geschilderten Situation vernünftig sein könnte, so bleiben immerhin 783 Millionen aus Beteiligungen und eine relativer Anteil pro Aktie von etwa 2,7€.
Fazit: Das Commerzbank-Problem ist keines mehr, aus einer Abschreibungsposition wurde eine Gewinnposition und eine Veräußerung im Paket würde sicherlich genau so viel bringen wie der Sirius-Kredit, so dass auch die Option bleibt, diesen durch VoBa-Verkauf abzulösen und sich (vorübergehend) auf das Kerngeschäft der Immobilien zu konzentrieren: Als absoluter Marktführer mit absolut sicheren Krediten.
Damit sind wir bei dieser Immobilien-Position und der Überverschuldung: Die Sachanlagen werden mit 2.157 Millionen angeben, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit 2.458 Millionen. Sieht man nur diese Zahlen, wären die Immobilien zu mehr als 110% beliehen, was ja nicht sein kann. Lassen wir also die oben behandelten Beteiligungen als Kapitalanlagen mal ganz raus, so bleibt zur Deckung andere Vermögenswerte. Und da gibt es z.B. die Vorräte mit 434 Millionen, die das Problem schon bilanzmäßig vom Tisch bringen. Hinzu kommen noch einige Hundert Millionen anderer Umlaufvermögenswerte, denen jedoch auch wieder Rückstellungen in Pensionskassen u.a. gegenüber stehen. Großzügig könnte man sagen, auch hier käme es z.B. bei einem Konkurs zu einer sich ausgleichenden Bilanz, selbst wenn dann die Immobilien etwas „unter Wert“ verkauft werden müssten (wobei mir jedoch diese offizielle Buchhaltungsposition aus wohl steuerlichen Gründen extrem niedrig angesetzt zu sein scheint; denn dann wäre jeder der 54.000 Wohnungen in Berlin, Bremen u.a. Großstädten ja nur 40.000 € wert ?!!).
Fazit meines Taschenrechners:Würde WCM in Konkurs gehen – wofür es keine Basis gibt – so wäre Sirius als Nullsummenspiel abzuhaken, die Vermögenswerte deckten die Schulden und es bleiben Aktienanlagen von Commerzbank und Klöckner im Wert von rund 800 Millionen oder 2,7€ je Aktie.
Fazit meines Kopfes: Vogel ist kein Konkursverwalter und wurde von den Banken geholt, um WCM zu sanieren (denn bei denen ist v.a. Ehlerding mit über 450 Millionen Privatschulden auf der Liste und die können nur über die verpfändeten WCM-Aktien zurückbezahlt werden, sodass diese Banken das größte Interesse an einer WCM haben mit Kursziel 8€). Seit langem werden mit 6 potentiellen Investoren (davon einer, der schon bei WCM im Aktienboot ist) Gespräche geführt die offenbar vor einem guten Abschluss stehen und mit jedem Tag Kurssteigerung der WCM-Beteiligungen leichter werden sollten. Eine Kapitalerhöhung stand schon auf der Tagesordnung und wäre bei der insgesamt positiven Entwicklung eine elegante Möglichkeit trotz der Verwässerung der Altaktien in besseres Fahrwasser zu kommen, was denen dann auch dient. Dieses Fahrwasser sollte WCM kurzfristig auf die genannten 2,7€ zu treiben, sobald die gröbsten Probleme gelöst sind auf 4€ und dann, wenn wirklich gute Nachrichten kommen auch auf die 8€. Ob langfristig die früheren Kurse von 12€, die WCM bis vor zwei Jahren hatte, wieder erreicht werden können, hängt dann von der Gesamtentwicklung nicht zuletzt auch des Immobilienmarktes ab.
Der letzte Quartalsbericht weist 130,5 Millionen als liquide Mittel aus und ein gesamtes Umlaufvermögen von über einer Milliarde. Nicht bekannt ist, dass irgendwelche Zahlungen nicht erfolgten, Mitarbeiter entlassen wurden oder auf’s Gehalt warten o.ä., was auch verwunderlich wäre, wenn man 130 Millionen in der Barkasse hat. In einer Klarstellung des Unternehmens vom 4.9. heißt es zudem bezüglich einiger Presseberichte, die den Eindruck erweckten, die Gesellschaft sei zahlungsunfähig: „Das Unternehmen erfüllt seine Verpflichtungen, einschließlich seiner Zinszahlungen.“
Wenn dennoch immer wieder neu das Wort der „Insolvenz“ auftaucht, so mag das ernst nehmen wer will.
Aufgehängt ist die ganze Negativberichterstattung am „Sirius-Problem“: Es sind 602 Millionen Kredit für diese Tochter seit einiger Zeit fällig und dieser Kredit konnte bisher von Sirius nicht getilgt werden. Die WCM bürgt aber dafür. Die Banken haben diesen Kredit verlängert, aktuell wohl bis zum Ende des laufenden Monats. Gesichert ist er mit Aktien der IVG. Daran hält Sirius 50% (und WCM noch etwa 2,7% zusätzlich). Der Wert des Aktienpaketes beträgt zum aktuellen Kurs von 9€ rund 540 Millionen. Somit bliebe, wenn die Banken hart blieben – was aber nach den Meldungen um den Einstieg von Vogel ganz anders klingt, denn es heißt, man wolle ihm Zeit für eine Lösung lassen) – ein theoretisches Risiko von etwa 60 Millionen. Das Kursziel der Analysten ist für IVG 10€. Bei diesem Aktienpreis wäre der Kredit voll gesichert. Aus Presseberichten hörte man, dass die Banken aber bei einer Versteigerung des Paketes, für das es viele Interessenten gibt, einen deutlich höheren Erlös (mindestens 13€ pro Aktie) erwarten. Davon hätte allerdings wohl die WCM aufgrund der schwierigen Konstellation mit Schneidewind, Vedder und den Banken nichts.
Unterm Strich wäre der „Verlust“ ein Nullsummenspiel, das zwar der WCM die Möglichkeit nimmt die IVG ganz zu schlucken und größter Immobilienkonzern Europas zu werden und es ist auch peinlich, jahrelang horrende Zinsen für etwas zu zahlen, mit dem man nichts mehr machen kann, aber der Ruft der WCM ist momentan ohnehin nicht der beste und real würde diese Variante künftig etliche Zinsbelastungen wegnehmen. Im Grunde wäre es sogar eine positive Bereinigung.
Dann haben wir das Commerzbank-Problem: Um 5,5% an dieser Bank zu kaufen, wurden Kredite aufgenommen und man stieg in einer Hochkursphase ein. Dann fiel die Aktie – wie alle andern, so auch Klöckner und IVG – und das führte nicht zuletzt dazu, dass man zum Jahresende 2002 einen Buchverlust von rund 860 Millionen (durch Abschreibung) ausweisen musste.
Die Beteiligungen stehen im letzten Quartalsbericht noch mit diesem Vorjahreswert und zwar in der Summe mit rund 632 Millionen.
Stellt man dem die aktuelle Wertsituation des heutigen Tages (Mittag) gegenüber, so ist diese (Dank an Versäger):
Name WKN Anteil Kurs Aktienzahl Wert
Klöckner 678000 83,2% 7,15 45.814.460 272.541.060
IVG Immobilien 20570 52,0% 8,96 116.000.000 540.467.200
Commerzbank 803200 5,5% 16,49 542.206.626 491.754.299
Maternus 604400 48,5% 0,7 54.000.000 18.333.000
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Summe 1.323.095.559
also das doppelte.
Alleine diese Differenz macht bei rund 288 Millionen WCM-Aktien also eine theoretische Wertsteigerung von 2,4€ pro Aktie aus. Diese lag Ende letzten Jahres bei 2,5€, müsste also bei „Mitnahme“ dieser Wertsteigerung an die 5€ betragen (tatsächlich bei 1,85 !).
Nimmt man IVG heraus, was ja aufgrund der oben geschilderten Situation vernünftig sein könnte, so bleiben immerhin 783 Millionen aus Beteiligungen und eine relativer Anteil pro Aktie von etwa 2,7€.
Fazit: Das Commerzbank-Problem ist keines mehr, aus einer Abschreibungsposition wurde eine Gewinnposition und eine Veräußerung im Paket würde sicherlich genau so viel bringen wie der Sirius-Kredit, so dass auch die Option bleibt, diesen durch VoBa-Verkauf abzulösen und sich (vorübergehend) auf das Kerngeschäft der Immobilien zu konzentrieren: Als absoluter Marktführer mit absolut sicheren Krediten.
Damit sind wir bei dieser Immobilien-Position und der Überverschuldung: Die Sachanlagen werden mit 2.157 Millionen angeben, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit 2.458 Millionen. Sieht man nur diese Zahlen, wären die Immobilien zu mehr als 110% beliehen, was ja nicht sein kann. Lassen wir also die oben behandelten Beteiligungen als Kapitalanlagen mal ganz raus, so bleibt zur Deckung andere Vermögenswerte. Und da gibt es z.B. die Vorräte mit 434 Millionen, die das Problem schon bilanzmäßig vom Tisch bringen. Hinzu kommen noch einige Hundert Millionen anderer Umlaufvermögenswerte, denen jedoch auch wieder Rückstellungen in Pensionskassen u.a. gegenüber stehen. Großzügig könnte man sagen, auch hier käme es z.B. bei einem Konkurs zu einer sich ausgleichenden Bilanz, selbst wenn dann die Immobilien etwas „unter Wert“ verkauft werden müssten (wobei mir jedoch diese offizielle Buchhaltungsposition aus wohl steuerlichen Gründen extrem niedrig angesetzt zu sein scheint; denn dann wäre jeder der 54.000 Wohnungen in Berlin, Bremen u.a. Großstädten ja nur 40.000 € wert ?!!).
Fazit meines Taschenrechners:Würde WCM in Konkurs gehen – wofür es keine Basis gibt – so wäre Sirius als Nullsummenspiel abzuhaken, die Vermögenswerte deckten die Schulden und es bleiben Aktienanlagen von Commerzbank und Klöckner im Wert von rund 800 Millionen oder 2,7€ je Aktie.
Fazit meines Kopfes: Vogel ist kein Konkursverwalter und wurde von den Banken geholt, um WCM zu sanieren (denn bei denen ist v.a. Ehlerding mit über 450 Millionen Privatschulden auf der Liste und die können nur über die verpfändeten WCM-Aktien zurückbezahlt werden, sodass diese Banken das größte Interesse an einer WCM haben mit Kursziel 8€). Seit langem werden mit 6 potentiellen Investoren (davon einer, der schon bei WCM im Aktienboot ist) Gespräche geführt die offenbar vor einem guten Abschluss stehen und mit jedem Tag Kurssteigerung der WCM-Beteiligungen leichter werden sollten. Eine Kapitalerhöhung stand schon auf der Tagesordnung und wäre bei der insgesamt positiven Entwicklung eine elegante Möglichkeit trotz der Verwässerung der Altaktien in besseres Fahrwasser zu kommen, was denen dann auch dient. Dieses Fahrwasser sollte WCM kurzfristig auf die genannten 2,7€ zu treiben, sobald die gröbsten Probleme gelöst sind auf 4€ und dann, wenn wirklich gute Nachrichten kommen auch auf die 8€. Ob langfristig die früheren Kurse von 12€, die WCM bis vor zwei Jahren hatte, wieder erreicht werden können, hängt dann von der Gesamtentwicklung nicht zuletzt auch des Immobilienmarktes ab.
