Also grundsätzlich orientiere ich mich an der FFO Guidance für 2023 mit 300-330 Mio.
www.aroundtown.de/fileadmin/user_upload/...s_presentation.pdf
Diese halte ich auch für realistisch, auch wenn ich leider nicht im Detail herausgefunden habe, wie Aroundtown dabei die Zinskosten für 2023 angesetzt haben. Grundsätzlich steht geschrieben, dass 85% der Fremdmittel für 2023 gehedged sind. Also dürfte es hier eine sehr gute Planungssicherheit geben.
Die Frage wird sein, wie hoch der Capex ausfallen wird. Hierzu habe ich keine Guidance gefunden. Allerdings rechne ich damit, dass der Capex für 2023 unter dem FFO liegen wird (einfach, damit man das Kapital im Unternehmen behält). Also sehe ich grundsätzlich keine Finanzmittelabflüsse.
Stand jetzt ist die Finanzierung bis Ende 2025 gesichert. Was bis dahin passiert, lässt sich schwer Modellieren. Ich habe grundsätzlich 2 Varianten durchgerechnet.
1. Variante (Mein "realistisches" Worst-Case-Szenario): Mieterhöhungen von 2% (2023-2025) bei einer Erhöhung bei 15% des Fremdkapitals (den Rest nehme ich als fixverzinst an) um 4% (in 2023). Bei einem Fremdkapital von ca. 19,5 Mrd. sind 15% 2,925 Mrd. Die zusätzlichen Zinszahlungen liegen dann bei 117 Mio. Nachdem das eine zusätzliche Zinslast ist schlägt sie direkt auf den FFO 1 (der sich allerdings aufgrund der Mieterhöhungen um jährlich 2% erhöht). Der FFO würde dann bei ca. 260 Mio liegen. Ab dann fällt zwar weiteres gehedgtes Fremdkapital weg. Allerdings wird dann auch einiges an Fremdkapital zurückgezahlt. Das hält sich auch in meinem Modell in etwa die Waage. Aufgrund der zusätzlichen Mietsteigerungen würde mit Ende 2025 der FFO bei etwa 270 Mio Euro liegen. Allerdings werden selbst in diesem Worst-Case Szenario weitere Barmittelbestände aufgebaut (je nachdem wie hoch der Capex sein wird). Ich rechne mit mindestens zusätzlichen 300 Mio.
Bis spätestens hier muss sich das Zinsniveau an der Inflation orientieren. Das bedeutet zwar auch weitere 2% Erhöhung auf das fix verzinste Fremdkapital, dass dann fällig wird. Allerdings wird hier dann wieder der Druck bei den variablen Kredite rausgenommen. Selbst bei moderaten Rückzahlungen halten sich erhöhte Zinskosten und die Reduktion durch die Rückzahlung (+ die Reduktion durch die variablen Kredite) die Waage.
2. Variante (Mein erwarteter Fall - mit Luft nach oben): Mieterhöhungen von 3% (2023-2025) bei einer Erhöhung bei 15% des Fremdkapitals um 2% (in 2023). Die zusätzlichen Zinszahlungen liegen hier bei 59 Mio. Nachdem das eine zusätzliche Zinslast ist schlägt sie direkt auf den FFO 1 (der sich allerdings aufgrund der Mieterhöhungen um jährlich 3% erhöht). Das FFO 1 würd so bei 315 Mio. liegen (also exakt in der Guidance). In diesem Szenario würden sich (sofern 2024 keine Dividende bezahlt wird) das FFO 1 wieder erholen und im Jahr (alleine durch die Mieterhöhungen) um ca. 10 Mio. zulegen. Verkäufe zum Buchwert sind in diesem Szenario sehr realistisch, da die Buchwerte 2024 wieder den marktüblichen Preisen entsprechen. Somit sehe ich hier eine positive Geschäftsentwicklung, mit realistischer Dividende im Jahr 2025. (KGV von 3-4)
Grundsätzlich habe ich auch noch Variante 3 aufgestellt, die ich allerdings nicht rechnen kann, da die Auswirkungen nicht klar sind. Der Fall einer (Welt-)wirtschaftskrise (wie 2008). Hier müssten gröbere Mietausfälle entstehen, womit Aroundtown heuer oder 2024 einen negativen FFO erreichen könnte. Das könnte zu einem Dominoeffekt führen. Die Abschreibungen auf die Bestände wären enorm, Verkäufe weit unter Buchwert nötig. Wird dabei die LTV Guidance gerissen, werden die Anleihen fällig und eine Insolvenz kann nicht mehr ausgeschlossen werden.
Die Welt würde sich zwar weiter drehen, aber die Folgen von diesem Szenario sind enorm. Also die ganze Immobilienbranche könnte hier ins Wanken kommen. Die Auswirkungen auf den gesamten Aktienmarkt wären enorm. Nachdem die Kurse bei vielen weiteren Assets (die von dieser Krise ebenso betroffen wären) weiterhin auf Höchstständen taxieren, gebe ich dem ganzen Szenario max. 5%.
Dabei gehe ich natürlich immer davon aus, dass das Management weiß was es tut (wovon ich bei der Investoren Präsentation und dem Geschäftsbericht überzeugt bin).