Der Versuch einer Bewertung.
Die Dt.Euroshop hat seit der Covid 19 Krise massiv an Wert an der Börse verloren, von damals rund 26 € bei einem NAV von 42,30 € kam es zu einem deutlichem Zusammenbruch der erst durch einen einzelnen Käufer der zu ca.9,80 € im großem Stil einstieg aufgehalten wurde. Dieser erwarb an einem einzelnen Tag ca. 2,5 Mio Aktien und hielt somit den kompletten Zusammenbruch auf.
Bei einem NAV von 42,30 € stellt sich die Frage warum der Kurs so stark einbrach und warum dieser sich anders als bei den Wettbewerbern nicht erholt hat?
Das Unternehmen ist im bereich Shoppingcenter aktiv und anders als die anderen Immobilienunternehmen die an der Börse notiert sind, will man sich auch nur in diesem Segment aufhalten, dies führt dazu wenn die Wirtschaft läuft und die Konsumenten kaufen haben die Einzelhändler höhere Umsätze, somit können Mieterhöhungen ohne Probleme durchgesetzt werden und der NAV steigt. Dividende kann gezahlt werden da sie auch verdient wurde.
Sollte sich das Blatt wenden kommt es zu massiven Problemen. Abwertungen von Immobilien + Dividendenausfall um die Liquidität zu schonen sind da nur die nahe liegenden Probleme.
Den der Einzelhandel hat seit Jahren mit einem Weggang vom klassischem stationärem Handel hin zum mobilen Einkauf zu tun, auch bekannt als Onlinehandel (warum und weshalb lass ich mal unkommentiert da die Gründe jeder selber kennt ).
Wenn man davon ausgeht das die Besucherzahlen bei durchschnittlich 77% in diesem Jahr in den Centern bleibt siehe Meldung:
https://www.ariva.de/news/...re-stabilisierung-des-operativen-8657882
...dann ergibt sich ein Abschreibungsbedarf von mindestens 20% auf dem NAV + von mir zusätzlichen 10% da es Insolvenzsausfälle geben wird + zusätzliche Investitionen.
Neuvermietungen werden nur zu niedrigen Mieten möglich sein und Mietanpassungen werden für Bestandsmieter selbstverständlich nach unten stattfinden. 10% zusätzliche Abschreibung ist da sehr Positiv gerechnet.
Die Abschreibungen werden natürlich nicht heute und auch nicht in den nächsten 12 Monaten umgesetzt werden, da man ja auf die Erleuchtung des Impfstoffs wartet und somit notwendige Abschreibungen hinauszögern wird.
Covid wirkt sich in dieser Situation wie ein Brandbeschleuniger aus, einzelne Onlinehändler erzielen Umsatzsprünge die Sie selbst in optimistischen Prognosen bestenfalls in 5 Jahren erwartet hätten.
Kunden die zufrieden sind mit dem Einkaufen mit einem Click vom Sofa aus, dürften langfristig zu mindestens Teilweise für den stationären Handel wegbleiben. Wer will schon mit Maske einkaufen...?
Da Covid meiner Meinung auf dauer in der Welt bleiben wird schaut die Welt derzeit auf die Hoffnung Impfung und wenn diese da ist wird alles wieder wie vorher.
Falsch!
Wenn sich in der Welt etwas ändert bleibt dieses bestehen, es sei den es wird sofort geändert wenn dies nicht passiert muss man sich anpassen oder man geht unter. Selbst der beste Impfstoff wird nicht dafür sorgen das morgen die Besucherzahlen in den Shoppingcentern steigen, sondern nur die Attraktivität sorgt für ein Überleben!
Dies kostet aber Geld ...Putzkolonnen die Scheiben putzen sind da nur der Anfang und dürften da die Personalkosten in Deutschland sehr hoch sind, deutliche Auswirkungen haben.
Investitionen wie bei Karstadt im Innenbereich um die Besucheranzahl zu steigern werden folgen (was aus Karstadt wird kann sich jeder selbst in der Presse oder bei sich in seiner Nähe ansehen)....trotzdem bleibt es ein anrennen gegen die Wirklichkeit, ob man die Pandemie überlebt wenn erst in 3 Jahren ein Impfstoff zu Verfügung steht weiß keiner.
Steigende Kosten bei fallenden Mieten....das sind die Fakten der nächsten Jahre für die Dt.Euroshop.
Das alles führt zu Wertanpassungen von mir geschätzt von ca. 30% auf dem Immobilienwert. Da die Immobilien lt Halbjahresbericht 2020 mit 4.380 Mrd bewertet sind und diesen Schulden in höhe von 2.257 Mrd gegenüberstehen, haben wir ein Eigenkapital von 2.123 Mrd also ein NAV je Aktie von 39,73 € je Aktie.
Bei 30% Abwertung ergibt sich eine Abschreibung in höhe von 1314 Mrd und der Buchwert sinkt auf 3066 Mrd - Schulden von 2.123 Mrd ergibt dies 943 [b]Mio[/b] Eigenkapital, geteilt durch die Anzahl der Aktien von 61.783.594 ergibt dies einen NAV von 15,2629 je Aktie!
Dies erklärt den aktuellem Kurs mit der dahinterstehenden Realität. Andere Immobiliengesellschaften werden diese Abschreibungen nicht haben da sie breiter aufgestellt sind und z. Bsp Wohnimmobilien haben.
Wenn der Kurs auf 10 € fallen würde erst dann hätte man wieder das Verhältnis von ca. 1/3 niedrigem Börsenkurs zum bestehenden NAV wie es bei der Dt.Euroshop vor der Krise standard war. Momentan dürften aber viele Aktionäre in der AG investiert sein da Sie auf eine positive Veränderung hoffen.
Viele rechnen mit einer Dividende im nächsten Jahr, einem Impfstoff ...dabei droht im Worst Case das Schicksal von Karstadt und somit noch mal ein deutlich niedriger Kurs als heute.
Eine Insolvenz schließe ich aus aber als jemand der mit seinem Investment im großen und ganzen ruhig schlafen will, ist die DES für mich derzeit kein kauf.
GrußdeSade!