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Die globale Wirtschaftskrise hat nun auch Nordeuropa mit voller Wucht erreicht: Neue Zahlen belegen, dass Dänemark, Finnland und Schweden erstmals seit langer Zeit in einer tiefen Rezession stecken. Und auch Norwegen, das nicht der Europäischen Union angehört, kämpft mit einer schrumpfenden Wirtschaft.
1. Deutschland: Während sich Teile Ostdeutschland vom Crash des Immobilienmarktes, der dort vor ca. 10 Jahren stattfand, noch nicht völlig erholt hat, gab es in Deutschland ansonsten eine verhaltene Entwicklung.
Analog zu dem stagnierenden oder nur leicht Mietzinsniveau stiegen die Immobilienpreise hierzulande meist nur langsam an. Zunächst belastete der Wegfall der Eigenheinzulage, im Jahre 2007 kam es aufgrund höherer Rohstoffpreise zu Preissteigerungen bei Neubauten.
Auffallend sind die regionalen Unterschiede. Der Bereich München bis Oberbayern sowie einige Urlaubsziele an der Nordsee sind sehr teuer. Der ländliche Raum mit schlechter Verkehrsanbindung zum Teil extrem günstig.
2. Italien, Spanien, Großbritannien, Skandinavien
Mit der Einführung des € kam es zu einem gewaltigen Rückgang der Zinsen, da für Anleger das Wechselkursrisiko entfiel. In der Folge explodierte die Nachfrage und damit verbunden auch die Immobiliempreise.
Der Immobilienkäufer ließ in seine Kalkulation nicht nur die normale Rendite, nämlich die ersparten Aufwendungen für den Mietzins, sondern auch die voraussichtlichen Wertsteigerungen einfließen. Die Tatsache, dass der Kredit häufig erst nach 40 Jahren getilgt werden sollte und Eigenkapital nicht verlangt wurde, fiel nicht weiter auf.
3. Zur weiteren Entwicklung
3.1. Allgemein: Vereinfacht lässt sich sagen, dass der Wert der Immobilie langfristig maßgeblich auch vom Mietzinsniveau und von der Einkommensentwicklung abhängt.
Der Wert einer Wohnung lässt sich vielleicht ( abhängig von der Lage, Ausstattung und der langfristigen Vermietbarkeit an solvente Mieter ) auf ca. das 15 fache des jährlichen Mietertrages taxieren.
3.2.
Zur weiteren Einschätzung : Im Gegensatz zu Deutschland sind in den von mir genannten Ländern die Immobilienpreise weitaus stärker als das Einkommensniveau gestiegen.
Eine Taxierung des Werts der Wohnungen unter Berücksichtigung des Mietwohnungsmarktes ist schwierig, da es in den betreffenden Ländern, insbesondere in Spanien, verbreitet keinen funktionierenden Mitwohnungsmarkt gibt, da die meisten in eigenen Wohnungen leben. Trotzdem lässt sich leicht einschätzen, dass das Lohnniveau bei weitem nicht stark genug gestiegen ist. Mit anderen Worten: Wenn die neu gebauten Wohnungen zu einem Mietzins, der eine angemessene Rendite entspricht, zur Vermietung ausgeschrieben werden würden, könnte sich schon aus rein finanziellen Gründen kaum einer die hohen Mieten leisten. Fazit: Die Wohnungen sind viel zu teuer verkauft worden.
Anders sieht es in Deutschland aus, da hier wie dargelegt, die Immobilienpreise kaum gestiegen sind. Mit der Vermietung ließe sich somit eine befriedigende Rendite erwirtschaften. Man darf nur nicht, wie geschehen von Gagfah und anderen, die Wohnungen fast ausschließlich mit Fremdkapital erwerben.
4. Fazit: In weiten Teilen Europas außer Deutschland werden die Immoblienpreise weiterhin fallen. Hierdurch entstehen im bergrenzen Umfang deflationäre Effekte. Der Neubau wird weitgehend zum Erliegen kommen. Von den Erwerbern, die mit der Finanzierung überfordert sind, verlassene Wohnungen könnten zur Erzielung von Erträgen vermietet werden, mit der Folge, dass das Mietzinsniveau und damit als Folge die Immobilienpreise nochmals unter Druck geraten könnten.
Hinz kommt, dass nach Arbeitsplatzverlust ein Fortzug von Arbeitskräften aus den teuren Städten einsetzen könnte. Folge erneut: Immoblienpreisniveau gerät unter Druck,weil diese teure Wohnungen angeboten werden.
Zu berücksichtigen ist aber auch: Neben dem Mietzinsniveau fließen zahlreiche andere Komponenten in die Berechnung der Inflationsrate ein. Zu einem Rückgang wird es voraussichtlich nur bei teuren Wohnungen kommen. Relativ billige Wohnungen dürften knapp und relativ teuer bleiben. Damit dürfte der Immobilienpreisverfall allein keine scharfe Deflation zur Folge haben. Andererseits entfallen nunmehr inflationäre Effekte, in in der Vergangenheit in einigen EU-Ländern eine erhebliche Rolle gespielt haben.
Aufgrund der vorsichtig gewordenen Kreditvergabe der Banken und des Überhanges an Wohnungen sehe ich mittelfristig nicht, dass von dem Immobilienmarkt eine inflationäre Entwicklung ausgehen könnte.
Analog zu dem stagnierenden oder nur leicht Mietzinsniveau stiegen die Immobilienpreise hierzulande meist nur langsam an. Zunächst belastete der Wegfall der Eigenheinzulage, im Jahre 2007 kam es aufgrund höherer Rohstoffpreise zu Preissteigerungen bei Neubauten.
Auffallend sind die regionalen Unterschiede. Der Bereich München bis Oberbayern sowie einige Urlaubsziele an der Nordsee sind sehr teuer. Der ländliche Raum mit schlechter Verkehrsanbindung zum Teil extrem günstig.
2. Italien, Spanien, Großbritannien, Skandinavien
Mit der Einführung des € kam es zu einem gewaltigen Rückgang der Zinsen, da für Anleger das Wechselkursrisiko entfiel. In der Folge explodierte die Nachfrage und damit verbunden auch die Immobiliempreise.
Der Immobilienkäufer ließ in seine Kalkulation nicht nur die normale Rendite, nämlich die ersparten Aufwendungen für den Mietzins, sondern auch die voraussichtlichen Wertsteigerungen einfließen. Die Tatsache, dass der Kredit häufig erst nach 40 Jahren getilgt werden sollte und Eigenkapital nicht verlangt wurde, fiel nicht weiter auf.
3. Zur weiteren Entwicklung
3.1. Allgemein: Vereinfacht lässt sich sagen, dass der Wert der Immobilie langfristig maßgeblich auch vom Mietzinsniveau und von der Einkommensentwicklung abhängt.
Der Wert einer Wohnung lässt sich vielleicht ( abhängig von der Lage, Ausstattung und der langfristigen Vermietbarkeit an solvente Mieter ) auf ca. das 15 fache des jährlichen Mietertrages taxieren.
3.2.
Zur weiteren Einschätzung : Im Gegensatz zu Deutschland sind in den von mir genannten Ländern die Immobilienpreise weitaus stärker als das Einkommensniveau gestiegen.
Eine Taxierung des Werts der Wohnungen unter Berücksichtigung des Mietwohnungsmarktes ist schwierig, da es in den betreffenden Ländern, insbesondere in Spanien, verbreitet keinen funktionierenden Mitwohnungsmarkt gibt, da die meisten in eigenen Wohnungen leben. Trotzdem lässt sich leicht einschätzen, dass das Lohnniveau bei weitem nicht stark genug gestiegen ist. Mit anderen Worten: Wenn die neu gebauten Wohnungen zu einem Mietzins, der eine angemessene Rendite entspricht, zur Vermietung ausgeschrieben werden würden, könnte sich schon aus rein finanziellen Gründen kaum einer die hohen Mieten leisten. Fazit: Die Wohnungen sind viel zu teuer verkauft worden.
Anders sieht es in Deutschland aus, da hier wie dargelegt, die Immobilienpreise kaum gestiegen sind. Mit der Vermietung ließe sich somit eine befriedigende Rendite erwirtschaften. Man darf nur nicht, wie geschehen von Gagfah und anderen, die Wohnungen fast ausschließlich mit Fremdkapital erwerben.
4. Fazit: In weiten Teilen Europas außer Deutschland werden die Immoblienpreise weiterhin fallen. Hierdurch entstehen im bergrenzen Umfang deflationäre Effekte. Der Neubau wird weitgehend zum Erliegen kommen. Von den Erwerbern, die mit der Finanzierung überfordert sind, verlassene Wohnungen könnten zur Erzielung von Erträgen vermietet werden, mit der Folge, dass das Mietzinsniveau und damit als Folge die Immobilienpreise nochmals unter Druck geraten könnten.
Hinz kommt, dass nach Arbeitsplatzverlust ein Fortzug von Arbeitskräften aus den teuren Städten einsetzen könnte. Folge erneut: Immoblienpreisniveau gerät unter Druck,weil diese teure Wohnungen angeboten werden.
Zu berücksichtigen ist aber auch: Neben dem Mietzinsniveau fließen zahlreiche andere Komponenten in die Berechnung der Inflationsrate ein. Zu einem Rückgang wird es voraussichtlich nur bei teuren Wohnungen kommen. Relativ billige Wohnungen dürften knapp und relativ teuer bleiben. Damit dürfte der Immobilienpreisverfall allein keine scharfe Deflation zur Folge haben. Andererseits entfallen nunmehr inflationäre Effekte, in in der Vergangenheit in einigen EU-Ländern eine erhebliche Rolle gespielt haben.
Aufgrund der vorsichtig gewordenen Kreditvergabe der Banken und des Überhanges an Wohnungen sehe ich mittelfristig nicht, dass von dem Immobilienmarkt eine inflationäre Entwicklung ausgehen könnte.
