Vonovia-Aktie: Profiteur der Niedrigzinsphase - Solide Dividendenkomponente fürs Depot - Aktienanalyse

Berlin (www.aktiencheck.de) - Vonovia-Aktienanalyse von "Heibel-Ticker":

Stephan Heibel, Aktienexperte von "Heibel-Ticker", nimmt in einer aktuellen Aktienanalyse die Aktie des Wohnungsunternehmens Vonovia SE (ISIN: DE000A1ML7J1, WKN: A1ML7J, Ticker-Symbol: ANN, NASDAQ OTC-Symbol: DAIMF) unter die Lupe.

Mit 350.000 Wohnungen im eigenen Bestand sei Vonovia Deutschlands größtes Immobilienunternehmen. Der Konzern sei einst aus der Deutschen Annington entstanden, die ehemalige Kasernen in Privatbesitz überführt habe und durch kontinuierliche Zukäufe kräftig gewachsen sei. Im Jahr 2013 sei die Deutsche Annington an die Börse gegangen. Im Jahr 2014 sei die größte Übernahme gefolgt, die Berliner GAGFAH, anschließend habe sich das Unternehmen in Vonovia benannt.

Seit dem Börsengang zu 16 Euro sei die Aktie jährlich um durchschnittlich 20% gestiegen und habe durchschnittlich 3% Dividende ausgeschüttet. Da werde manches Wachstumsunternehmen blass vor Neid.

So seien die Bochumer schnell mit einer Marktkapitalisierung von heute 20 Mrd. Euro in den DAX aufgestiegen.

Das Wachstum sei durch Übernahmen erfolgt, günstige Kredite würden die Kosten der Übernahmen kaum ins Gewicht fallen lassen, während Mieteinnahmen munter sprudeln würden. Das organische Wachstum betrage nur 4,2%, der Rest sei also durch kreditfinanzierte Übernahmen erzielt worden.

Als größtes Immobilienunternehmen Deutschlands gliedere Vonovia übernommene Immobilienunternehmen in die eigene Organisation ein und erziele dadurch ein unterdurchschnittliches Kostenwachstum. Sprich: Durch Synergien würden die Kosten weniger schnell anwachsen als die Mieteinnahmen.

Und durch ein aktives Kreditmanagement sei in den vergangenen Jahren der Niedrigzinsphase immer wieder die Zinslast verringert worden, obwohl das Kreditvolumen auf zuletzt 13,7 Mrd. Euro angewachsen sei.

Vonovia nutze die Niedrigzinsphase also gleich doppelt: Zum einen würden neue Übernahmen günstig finanziert, zum anderen würden bestehende Finanzierungen günstiger refinanziert. Solange wir die niedrigen Zinsen haben, wird das Geschäftsmodell wunderbar funktionieren, so Stephan Heibel, Aktienexperte von "Heibel-Ticker".

Viele von Anlegern würden nun denken, damit sei nun Schluss. Doch Stephan Heibel wäre da nicht so schnell: Als er 2010 sein Haus finanziert habe, sei er überzeugt gewesen, den absoluten Tiefpunkt der Zinsentwicklung erwischt zu haben. Immerhin habe es zuvor bereits unzählige absolute Tiefpunkte gewesen und damals sei das Zinsniveau bei Immobilienfinanzierungen deutlich unter 3% angelangt - günstiger sei es historisch gesehen noch nie gewesen. Man solle sich mal zurückerinnern, wie man vor acht Jahren das Zinsniveau eingeschätzt habe: Heibel habe damals niemanden gekannt, der nicht von einem unmittelbar bevorstehenden Zinsanstieg überzeugt gewesen sei, nicht einmal Zweifel habe es gegeben.

Nun, heute, acht Jahre später, gebe es Immobilienfinanzierungen zu fast 1,5%, also nochmals deutlich tiefer. Und nun hätten die USA die Zinswende eingeleitet und auch in Europa stehe diese bevor. Doch die "Zinswende" betreffe zunächst einmal Zinsen auf kurzlaufende Kredite. Der Leitzins, der von den Notenbanken gesetzt werden könne, betreffe Übernacht-Ausleihungen. Es dauere seine Zeit, bis sich die steigenden Zinsen auch "am langen Ende", also bei langlaufenden Krediten zeigen würden. Bislang sei davon in Europa noch nichts zu sehen und in den USA warte man vergeblich auf das Überspringen der 3% bei den zehn Jahre laufenden Staatspapieren. Aktuell würden diese Zinsen wieder zurückgehen.

Allein schon ein Blick auf den weltweiten Schuldenstand zeige, dass schnell steigende Zinsen am langen Ende derzeit gar nicht gewollt seien. Möge sein, dass sich die Notenbanken Handlungsspielraum verschaffen müssten und die kurzen Zinsen (Leitzins) anheben würden, doch man werde dies so tun, dass man Zinssteigerungen am langen Ende tunlichst vermeide.

Im Jahr 2017 seien in Deutschland etwa 300.000 Wohnungen gebaut worden. Weniger als 1991 und in den Jahren danach bis zur Immobilienkrise. 1995 sei bislang das Rekordjahr mit 600.000 neuen Wohnungen in nur einem Jahr gewesen. Nach der Immobilienkrise seien die Neubauten von Wohnungen auf 150.000 im Jahr 2009 gerutscht.

Einer Studie zufolge würden derzeit in Deutschland rund 1 Mio. Wohnungen fehlen. Es werde gesagt, es würden 1 Mio. Wohnungen bezahlbarer Wohnraum in Städten fehlen. Bis zum Jahr 2021 würden jährlich 170.000 Wohnungen zu wenig gebaut, um dieses Problem anzugehen.

Vonovia sei gerade in diesem Markt unterwegs: Bezahlbarer Wohnraum in Städten. Andere Immobiliengesellschaften würden sich auf Gewerbeimmobilien oder auf Luxusobjekte konzentrieren, Vonovia nehme den Massenmarkt und treffe auf einen bislang zersplitterten Markt, in dem ein Konsolidierer günstige Preise vorfinde und große Effizienzsteigerungen umsetzen könne. Zudem werde in den kommenden Jahren die Politik ihre schützende Hand über dieses Marktsegment halten, aufgrund der Wohnungsnot.

Im Immobilienmarkt seien insbesondere zwei Kennzahlen wichtig: FFO und NAV. Das operative Ergebnis (funds from operation - FFO) zeige, dass die auf Kredit finanzierten Immobilienwerte in Form von Mieten mehr abwerfen würden, als Zins und Instandhaltung verschlucken würden. Die FFO seien im Jahr 2017 um 21% auf 920,8 Mio. Euro angewachsen, 1,90 Euro je Aktie. Das reiche locker, um 1,41 Euro an Dividende auszuschütten und ausreichend Eigenkapital für neue Übernahmen zurückzuhalten.

Der Nettobestandswert (net asset value - NAV) sei um 25,2% auf 38,49 Euro je Aktie gestiegen und damit ein guter Gradmesser für eine eventuelle Über- oder Unterbewertung der Aktie. Mit einem Aktienkurs von aktuell 39,86 Euro scheine hier eine faire Bewertung vorzuliegen, allerdings habe sich Heibel nicht eingehend mit der Methodik auseinander gesetzt, die vom Unternehmen für die Ermittlung des NAV verwendet worden sei.

In der Bilanz werde auch der Verkehrswert des Immobilienbestands angegeben: 33,5 Mrd. Euro bei einer Nettoverschuldung von 14 Mrd. Euro ergebe einen Unternehmenswert von 19,5 Mrd. Euro. Auch auf diesem Rechenweg werde die aktuelle Marktkapitalisierung recht gut getroffen.

14 Mrd. Euro an Nettoschulden schiebe das Unternehmen vor sich her, die Laufzeiten seien gut über die kommenden zehn Jahre verteilt. Bis 2025 würden jedes Jahr 1,5 bis 2 Mrd. Euro zur Refinanzierung fällig. Dabei würden gerade in den kommenden drei Jahren Kredite mit vergleichsweise hohem Zins auslaufen (2019: 2,7%, 2020: 2%, 2021: 3%), während die länger laufenden Kredite häufig Zinsen unter 1,5% hätten. Sollte sich das aktuell niedrige Zinsniveau am langen Ende also noch drei Jahre halten, dann dürfe man sich auch in den kommenden drei Jahren über sinkende Finanzierungskosten freuen.

Sollte das Zinsniveau jedoch langsam zu steigen beginnen, dann werde sich dies in der Bilanz von Vonovia bis 2021 kaum negativ auswirken, denn auslaufende Kredite könnten dann zu vergleichbarem Zins refinanziert werden.

Kritisch werde es in der Zeit nach 2021, wenn günstige Kredite auslaufen würden und wenn die Zinsen am langen Ende bis dahin angestiegen seien. Dann werde die Kostenstruktur von Vonovia Probleme bekommen.

An der Börse schaue man in der Regel zwölf bis 18 Monate in die Zukunft, daher sehe Heibel diese potenziellen Probleme in der fernen Zukunft derzeit noch nicht als relevant für die Kursentwicklung an. Bis dahin werde noch eine Menge Wasser den Rhein herunterfließen.

Damit sind wir schon bei des Pudels Kern: Eine Bewertung auf Basis von KGV oder Wachstum ist für Vonovia meiner Einschätzung nach fehl am Platz, so Stephan Heibel, Aktienexperte von "Heibel-Ticker". Aktuell sei relevant, dass der Wohnungsmarkt knapp sei und dass Vonovia der größte Konsolidator des Marktes sei, somit also Effizienzgewinne erzielen könne. Das werde so lange anhalten, wie die Wohnungsnot und das niedrige Zinsniveau bestehen bleiben würden.

Damit haben wir zwei leicht zu verfolgende Indikatoren, mit denen wir frühzeitig aufkeimende Probleme bei Vonovia erkennen können, so Stephan Heibel, Aktienexperte von "Heibel-Ticker". Derzeit sei davon noch nichts in Sicht und daher erwarte der Aktienexperte, dass Vonovia noch einige Monate, vielleicht sogar Jahre weiter überproportional wachsen werde. Die Dividendenrendite von 3,5% sei attraktiv und die Politik werde schon dafür sorgen, dass sich bezahlbarer Wohnraum auch für Immobilienbesitzer, also für Vonovia, rentiere.

Im Februar sei die Aktie kräftig eingebrochen, wie es alle zwei Jahre mal passiere. Inzwischen sei ein Großteil des Kursverlustes wieder ausgeglichen worden, die Schnäppchenpreise seien vorbei. Doch die Aktie sei damit - wie oben gezeigt - noch nicht zu teuer, sondern gerade mal fair bewertet.

Wer eine solide Dividendenkomponente fürs Depot sucht, der ist mit Vonovia sicherlich gut beraten, sofern er die beiden Indikatoren Wohnungsnot und Zinsen am langen Ende im Auge behält, so Stephan Heibel, Aktienexperte von "Heibel-Ticker", in einer aktuellen Aktienanalyse. (Ausgabe 15 vom 13.04.2018)

Bitte beachten Sie auch Informationen zur Offenlegungspflicht bei Interessenskonflikten im Sinne der Richtlinie 2014/57/EU und entsprechender Verordnungen der EU unter folgendem Link.

Börsenplätze Vonovia-Aktie:

Xetra-Aktienkurs Vonovia-Aktie:

40,15 EUR -1,16% (16.04.2018, 14:24)

Tradegate-Aktienkurs Vonovia-Aktie:

40,20 EUR -0,91% (16.04.2018, 14:41)

ISIN Vonovia-Aktie:

DE000A1ML7J1

WKN Vonovia-Aktie:

A1ML7J

Ticker-Symbol Vonovia-Aktie:

ANN

NASDAQ OTC Ticker-Symbol Vonovia-Aktie:

DAIMF

Kurzprofil Vonovia SE:

Die Vonovia SE(ISIN: DE000A1ML7J1, WKN: A1ML7J, Ticker-Symbol: ANN, NASDAQ OTC-Symbol: DAIMF) ist ein Immobilienunternehmen, das sich auf die Verwaltung von Wohnungen spezialisiert hat. Der Firma gehören über 346.000 Wohnungen und sie übernimmt Leistungen wie Instandhaltung und Modernisierung. Dabei wird das Portfolio ständig optimiert, was bedeutet, dass einzelne Bestandsobjekte verkauft und dafür neue Immobilien erworben werden. Der allgemeine Anspruch besteht darin, bezahlbaren Wohnraum für verschiedene Bevölkerungsschichten anbieten zu können. Neben den Wohnimmobilien besitzt die Vonovia auch einige Gewerbeobjekte, die hauptsächlich an Kleinbetriebe zur lokalen Versorgung in Wohngebieten vermietet sind. Die Objekte befinden sich ausschließlich in Deutschland. (16.04.2018/ac/a/d)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.