Seit 26,50 € gehöre ich nun erstmals auch zu den VONOVIA-Aktionären.
Meine Überlegungen für ein Investment waren folgende:
Die (weltweit) steigenden Zinsen machen ein Investment in Vonovia in doppelter Hinsicht unattraktiv:
1. Hohe Verschuldung mit steigender Zinslast zehren absehbar massiv an der Rendite des Unternehmens.
2. US-Treasury (mittlerer Laufzeit) bieten aktuell bereits eine Rendite von 3,75-4,00 % p.a., und das aus Sicht des Dollarraums ohne Währungs- und unternehmerisches Risiko. Wenn ich Dollar anzulegen hätte, bräuchte ich daher keine zwei Minuten zu überlegen, wofür ich mich entscheide. Die absehbaren künftigen Zinsanhebungen machen ein Investment sogar noch unattraktiver. Mehr als 20 % der Aktionäre stammen aktuell aus den Vereinigten Staaten.
Die möglichen Mieterhöhungen können weder die Inflation noch den Zinsanstieg ausgleichen:
1. In Berlin haben sich Vonovia und Deutsche Wohnen verpflichtet, die Mieten im Wohnungsbestand für 3 Jahre nur um 1 % p.a. anzuheben und die folgenden zwei Jahre nur um höchstens den Betrag der Inflationsrate.
2. Außerhalb Berlins können in den Ballungsräumen die Bestandsmieten in der Regel nur um 15 % innerhalb von 3 Jahren angehoben werden und außerhalb der Ballungsräume um 20 %. – Und das sind schon die äußersten Grenzen. Neuvermietung wird es nur noch wenige geben, da kaum jemand freiwillig seine Wohnung (mit dem günstigen Altvertrag) verlässt.
3. Man sollte nicht ausschließen, dass zur Inflationsbekämpfung – ähnlich wie aktuell beispielsweise in Spanien – die Obergrenze der zulässigen Mieterhöhung abgesenkt wird (in Spanien z.B. auf 2 %).
Insofern ein Investment mit hohem Risiko…
… aber auch mit Chancen:
Der Anstieg der Bauzinsen, die Baupreisinflation, der Zwang zum energieeffizienten (teuren) Bauen sowie der Mangel an Material und Fachkräften werden meines Erachtens die Neubau-Tätigkeit in den nächsten Jahren massiv einbrechen lassen. Welcher vernünftige Bauherr geht schließlich das Risiko eines Neubaus ein, wenn er keine Planungssicherheit hinsichtlich des Fertigstellungstermins und des Preises hat. Auch Banken dürften sich schwer tun, das zu finanzieren. Die erforderliche Planungssicherheit wiederum kann kein Bauunternehmen/Handwerker sinnvoll gewährleisten, wenn er nicht Gefahr laufen will, am Ende draufzuzahlen.
Ohne Neubau werden Bestandsbauten jedoch noch deutlich attraktiver. Von nennenswert sinkenden Preisen gehe ich daher – zumindest in den Ballungsräumen – nicht aus (trotz steigender Zinsen). Und irgendwann werden die Zinsen auch wieder sinken – und dann dürfte der Kurs explodieren.
Aufgrund fehlender Ausweichmöglichkeiten wird es auch kein Leerstandsproblem geben; egal in welchem Zustand die Wohnungen sind: Mieter werden sich finden. Und die Mieten sind sicher: entweder der Mieter zahlt oder der Staat.
Von einer vollständigen Streichung der DIvidende gehe ich nicht aus; eine Kürzung bis auf ca. 1 € halte ich allerdings für gut möglich. Aktuell wären das immer noch rund 4 % Dividendenrendite und damit deutlich mehr als Bundesanleihen.
=> Irgendwann wird daher m.E. die Kurswende kommen. Allerdings kann es durchaus noch tief nach unten gehen.
=> Ich kaufe sukzessive in fallende Kurse nach; allerdings nur mit Geld, auf das ich notfalls jahrelang verzichten kann.
Wie immer keine Empfehlung, sondern nur meine Überlegungen.