Zürich (www.aktiencheck.de) - Ute Haibach, Analystin von Sarasin Research, stuft die Aktie von Mitsubishi Estate (Mitsubishi Estate Aktie) in ihrer Ersteinschätzung mit dem Rating "neutral" ein.
Mitsubishi Estate sei das größte und prestigeträchtigste Unternehmen im japanischen Topix Immobilienindex. In erster Linie entwickele, besitze und verwalte Mitsubishi Estate in Tokio Büroliegenschaften, aber auch Hotels und Einzelhandelsimmobilien. Im 1Q 2013 sei der operative Gewinn von Mitsubishi Estate um 32% zum VJ auf JPY 27,4 Mrd. (USD 310 Mio.) gewachsen. Mitsubishi Estate habe sechs Spezialgefässe (SPVs) konsolidiert, die aufgrund höherer Leerstände und unrealisierter Buchverluste auf das Eigenkapital gedrückt hätten und im laufenden GJ zu einem um JPY 2 Mrd. (USD 25,4 Mio.) tieferen operativen Gewinn als ursprünglich geplant führen sollten.
Gleichwohl habe Mitsubishi Estate den Ausblick für das GJ 2013 beibehalten: operativer Gewinn von JPY 134 Mrd. (USD 1,7 Mrd., -8,4% ggü. VJ). Höhere Immobilienverkäufe und tiefere Kosten sollten den erwarteten Rückgang kompensieren. Für die Zukunft würden keine weiteren SPV-Konsolidierungen erwartet. Abgesehen von den Sondereffekten seien die Zahlen im Rahmen der Erwartungen gewesen und hätten einen soliden operativen Geschäftsgang gezeigt. Zum GJ-Ende solle sich zudem die Leerstandsquote in Marunouchi auf rund 3% reduzieren (Ende 1Q13: noch 5,3%).
Mitsubishi Estate verfüge über eine solide Bilanz. Setze man die Gesamtverschuldung ins Verhältnis zum Eigenkapital, bewege sich Mitsubishi Estate mit 1,2x klar unterhalb des Durchschnitts der Vergleichsgruppe von 2,8x. Die Dividendenrendite sei mit 0,8% aber tiefer als bei der Vergleichsgruppe und europäischen Immobilienunternehmen (EPRA Index 2012E: 4,4%).
Die Mitsubishi Estate-Aktie handele deutlich über dem Nettoinventarwert (NAV) für GJ 2013E. Diese Prämie von 50% reflektiere die Qualitätsmerkmale von Mitsubishi Estate ausreichend. Auch gegenüber der Vergleichsgruppe notiere die Mitsubishi Estate-Aktie mit einer Prämie. Die Analysten würden die Bewertung somit als wenig attraktiv einstufen.
Die Anzeichen würden sich verdichten, dass sich sowohl der Büro- als auch der Wohnimmobilienmarkt in Tokio an einem Wendepunkt befänden und eine Erholung beginne. Zudem würden die japanischen Banken wieder mehr Immobilienkredite vergeben und ausländische Käufer würden an den Markt zurückkehren. Die Analysten würden Mitsubishi Estate durch ihre Marktführungsposition, das hochwertige Immobilienportfolio und die solide Bilanz gut positioniert sehen, um von dieser Erholung zu profitieren. Höhere Mieten, mehr Immobilienverkäufe zu höheren Preisen, bauliche Neugestaltungen sowie ein größeres verwaltetes Immobilienvermögen dürften das Gewinnwachstum stärken. Außerdem würden die Analysten Wachstumspotenzial gerade in den aufstrebenden asiatischen Märkten sehen.
Im direkten Vergleich würden sie allerdings den Mitbewerber Mitsui Fudosan (Mitsui Fudosan Ltd Aktie) vorziehen. Mitsubishi Estate sei mit seiner dominanten Geschäftsliegenschaftssparte weniger diversifiziert aufgestellt, habe eine längere durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (dauere länger bis höhere Mieten von den Quartalszahlen reflektiert würden), besitze mehr ältere Gebäude (neue Gebäude fänden in einer Erholung in der Regel schneller neue Mieter), habe eine höhere Leerstandsquote und weise eine tiefere Dividendenrendite auf. Zudem sei Mitsubishi Estate deutlich höher bewertet.
Daher nehmen die Analysten von Sarasin Research Mitsubishi Estate mit dem Rating "neutral" neu in ihre Coverage auf. (Analyse vom 29.08.2012) (29.08.2012/ac/a/a)
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