SJB FondsEcho. Zwei Portfolios sind besser als eines.

SJB FondsEcho. Zwei Portfolios sind besser als eines. Morgan Stanley P2 Value (ISIN DE000A0F6G89).

10:12 17.06.2008

KORSCHENBROICH (SJB-FondsSkyline) - Herkömmliche Immobilienfonds verfolgen entweder eine so genannte Buy-and-Hold-Strategie oder eine Buy-and-Sell-Strategie. Im ersten Fall verbleibt eine einmal erworbene Immobilie langfristig im FondsPortfolio, und die Rendite wird über die Mieteinnahmen erwirtschaftet. Im zweiten Fall wird das Objekt wieder veräußert, sobald es eine angestrebte Wertsteigerung erreicht hat. Aber warum sich festlegen, wenn sich beide Ansätze auch in einem Fonds vereinen lassen? Morgan Stanley, mit einem verwalteten Vermögen von 606,4 Milliarden US-Dollar unter den 15 größten Vermögensverwaltern der USA, machte aus zwei Fonds einen: Das Portfolio des 1,9 Milliarden Euro schweren Morgan Stanley P2 Value besteht aus einem Kern- und einem Handelsportfolio.

Die Kernimmobilien werden in der Regel über mehrere Marktzyklen, also länger als fünf Jahre, gehalten. Die Objekte liegen an etablierten Standorten, sind neueren Baujahrs und langfristig vermietet. Anders ist das Handelsportfolio konzipiert. Dort sind kurzfristig vermietete Immobilien deponiert, die baulich oder vermietungsbezogen neu positioniert werden müssen oder Kostensenkungspotenzial aufweisen. Das FondsManagement will durch Investitionen die Qualität dieser Objekte innerhalb der maximalen Haltedauer von fünf Jahren so verbessern, dass sie beim Wiederverkauf einen Mehrertrag für den Fonds zu erzielen. Aktuell entfallen 78,5 Prozent des FondsVolumens auf das Kernportfolio und 21,5 Prozent auf das Handelsportfolio. Da der P2 seine Handelsinvestitionen auf bis zu 40 Prozent erhöhen kann, ist die relativ niedrige Gewichtung ein sicheres Indiz, dass man die Nachwehen der US-Immobilienkrise mit Buy-and-Hold zu überstehen gedenkt.

Bei der Allokation forciert das FondsManagement die internationale Diversifikation und eine geringe Korrelation zu den Wertpapiermärkten, ohne aber dabei auf Renditechancen zu verzichten. Diese Intention drückt sich aus durch Investitionen in Deutschland (20,2 Prozent), Japan (19,6 Prozent), Frankreich (16,5 Prozent), Spanien (8,3 Prozent), den Niederlanden (7,9 Prozent), den USA (6,3 Prozent) und Hongkong (5,4 Prozent). Mit 32 Immobilien – 23 Kern- und 9 Handelsobjekten – ist das Portfolio vergleichsweise schlank. Seit der Lancierung am 4. November 2005, als der Fonds mit sechs Objekten – vier davon im Kern- und zwei im Handelsportfolio – startete, wurde die Immobilienanzahl sukzessiv erhöht. Von den sechs Erstinvestitionen sind immer noch fünf im Fonds vertreten. Im Verkaufsfokus ist aktuell das niederländische Bürogebäude „Hardewareweg“, das mit einem Verkehrswert von 2,2 Millionen Euro gewinnbringend veräußert werden soll. Mit 36,1 Prozent liegt der FondsSchwerpunkt auf neueren Immobilien, die jünger als fünf Jahre sind.

Der Immobilienkrise zum Trotz hat sich die breite Diversifikation im vergangenen Jahr mit einer Rendite von 5,33 Prozent ausgezahlt. Damit erwirtschaftet der Fonds immerhin 0,02 Prozentpunkte mehr als der Durchschnitt der Immobilienfonds deutschen Typs. Mit 6,01 Prozent lag die FondsEntwicklung im Jahr 2006 mit 1,25 Prozent deutlich höher als die der Vergleichsgruppe. Daher verwundert auch nicht die aktuelle Sharpe Ratio von 1,70. Diese drückt aus, dass Investoren mit dem Fonds über die vergangenen zwölf Monate mehr Prämie pro Risikoeinheit einfahren konnten als mit einer risikoarmen Geldmarktinvestition. Mit einer Volatilität von 0,59 Prozent ist der Fonds sogar noch um 0,51 Prozentpunkte schwankungsärmer als der Durchschnitt der Immobilienfonds.

Dass der P2 von der Immobilienkrise nicht so stark in Mitleidenschaft gezogen wurde, lag daran, dass der Fonds bis zum August 2007 nicht in den USA investiert war und der Wohnimmobiliensektor mit 1,5 Prozent im Juli 2007 im Portfolio niedrig gewichtet war. Als aber die Preise für US-amerikanische Immobilien im August gefallen waren, kaufte sich das FondsManagement in diesen Markt ein. Mit dem Shopping- und Entertainment Center „Legend Village West“ in Kansas City für 155,1 Millionen Euro, was damals 8,4 Prozent des FondsVermögens entsprach. Der Haltedauer von fünf Jahren entsprechend befindet sich das Objekt auch heute noch im Kernportfolio.

SJB Fazit.                                                       

Der P2 kombiniert zwei populäre Strategien in einem Fonds. Die Immobilien werden gründlich analysiert, klassifiziert und ihrem Zweck entsprechend den jeweiligen Portfolios zugeordnet. So kann taktisch für die Investoren mittelfristig das beste Ergebnis erzielt werden. Dass das FondsManagement etwas von Taktik versteht, zeigt der antizyklische Einstieg in den US-Markt.

Autor: Dr. Georg Wolf, Masterconsultant in Finance

Gerd Bennewirtz ist als geschäftsführender Gesellschafter der SJB FondsSkyline OHG 1989 Herausgeber speziell auf Privatinvestoren zugeschnittener Newsletter. Die täglich, wöchentlich und monatlich erscheinenden Publikationen können gratis angefordert werden unter FondsEcho@sjb.de. Gewinner bleiben.

Quelle: SJB FondsSkyline