Original-Research: Deutsche Grundstücksauktionen AG (von GBC AG): Kaufen

Original-Research: Deutsche Grundstücksauktionen AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Deutsche Grundstücksauktionen AG

Unternehmen: Deutsche Grundstücksauktionen AG
ISIN: DE0005533400

Anlass der Studie: Research Report (Anno)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 17,40 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2020
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Matthias Greiffenberger

Sehr guter Start in das Jahr 2020 mit gewissen Unsicherheiten für die
Zukunft, Kursziel auf 17,40 € (bisher: 19,70 €) reduziert, Rating: Kaufen
 
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 wurde ein gutes Ergebnis erzielt,
welches dennoch unter den Erwartungen lag. So reduzierte sich der
Objektumsatz um 19,2% auf 100,11 Mio. € (VJ: 123,92 Mio. €) und lag damit
zum sechsten Mal in Folge über 100 Mio. €, was für die Unternehmensgruppe
ein Novum darstellt.
 
Dennoch spiegelte sich diese Verringerung des Objektumsatzes auch in der
bereinigten Netto-Courtage mit einem Rückgang um 16,1% auf 10,07 Mio. €
(VJ: 12,00 Mio. €) wider. Hintergrund dieser Entwicklung war das Berliner
Gesetz zur Mietendeckelung. Dieses Gesetz wurde im Juni 2019 diskutiert,
was zu einer sofortigen Zurückhaltung von Investoren führte, da eine hohe
Unsicherheit bezüglich möglicher Mietsteigerungen vorhanden war. Auch wenn
das Gesetz erst 8 Monate später in Kraft getreten ist, sorgte die
Diskussion für einen sofortigen Nachfragestopp im Bereich der
Mehrfamilienhäuser. Konkret waren 12 potenzielle Immobilien aus Berlin
betroffen, was einem Einlieferungsvolumen in Höhe von 10,6 Mio. €
entsprochen hätte.
 
Das Mietendeckel-Gesetz ist seit dem 11.02.2020 in Berlin in Kraft getreten
und ist zunächst auf 5 Jahre befristet. Die Mieten sollen auf der aktuellen
Höhe verbleiben. Für Mieter, die in bestehenden Mietverhältnissen nach dem
Stichtag 18. Juni 2019 eine Mieterhöhung erhalten haben, wird die Miete auf
dem Stand dieses Stichtags eingefroren. Das Gesetz erfasst die Mieten für
rund 1,5 Millionen Wohnungen. Ausdrücklich ausgeschlossen sind alle neu
gebauten Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig waren, aber zum
Beispiel auch Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Wohnungen in
Studentenwohnheimen. Bei Verstößen können Vermieter mit einer Geldstrafe
bis zu 500.000 € belegt werden. Umstritten sind sowohl die formelle als
auch die materielle Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels. Bei der
formellen Verfassungsmäßigkeit geht es im Kern um die Frage, ob das Land
Berlin überhaupt Regelungen zur Miethöhe im frei finanzierten Wohnungsbau
treffen darf, oder diese Kompetenz allein dem Bund zusteht. Bei der
materiellen Verfassungsmäßigkeit geht es um die Frage, ob die mit dem
Mietendeckel verbundenen Eingriffe etwa in das Eigentumsrecht der Vermieter
(Art. 14) oder in die Vertragsfreiheit der Parteien eines Mietvertrags nach
der Verfassung erlaubt sind.
 
Abgesehen vom Sondereffekt in Berlin scheint der Markt auch weiterhin gut
zu funktionieren. Dies zeigt sich auch in der weiterhin sehr hohen
Verkaufsquote von 85% (VJ: 87,5%) und auch in der sehr guten Entwicklung
der Tochterunternehmen außerhalb Berlins. Der angestrebte Gesamtumsatz bei
den Tochterunternehmen in Höhe von 65 Mio. € wurde mit 71,2 Mio. € (VJ:
61,6 Mio. €) übertroffen. Hier zeigt sich abermals der Vorteil der
Gesellschaft, deutschlandweit aufgestellt zu sein, um
Einzelmarktentwicklungen ausgleichen zu können. Besonders gut hat sich die
Sächsische Grundstücksauktionen AG entwickelt, die nach einem schwächeren
Jahr 2018 einen guten Gewinnbeitrag in Höhe von 0,64 Mio. € geliefert hat
(VJ: 0,20 Mio. €). Auch die Westdeutsche Grundstücksauktionen AG performte
sehr gut mit einem Gewinnbeitrag in Höhe von 0,32 Mio. € (VJ: 0,21 Mio. €)
sowie die Norddeutsche Grundstücksauktionen AG mit 0,33 Mio. € (VJ: 0,25
Mio. €).
 
Insgesamt wurde durch die Tochtergesellschaften aufgrund der
Gewinnabführungsverträge 1,44 Mio. € (VJ: 0,67 Mio. €) an die
Muttergesellschaft Deutsche Grundstücksauktionen AG abgeführt. Durch die
schwächere Performance der Muttergesellschaft reduzierte sich der
Jahresüberschuss im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 auf 0,49 Mio. € (VJ:
1,59 Mio. €) und der Bilanzgewinn zum 31.12.2019 lag bei 0,51 Mio. € (VJ:
1,62 Mio. €). Vor dem Hintergrund der aktuellen Corona-Krise und der in
diesem Zusammenhang kaum zu prognostizierenden Zukunftsentwicklung schlägt
der Vorstand und Aufsichtsrat keine Vollausschüttung vor, sondern eine
Dividendenzahlung in Höhe von 0,24 Mio. €, sprich 0,15 € (VJ: 1,00 €) je
Aktie.
 
Im Hinblick auf die kommenden Jahre spielen mit der Corona-Krise und dem
Mietpreisdeckel in Berlin eine wichtige Rolle für die
Unternehmensentwicklung.
 
Die Corona-Krise macht die Prognosen deutlich herausfordernder, da die
bereinigte Netto-Courtage von vielen Faktoren abhängt. Besonders relevant
ist welche und wie viele Objekte eingeliefert werden und wie hoch die
Nachfrage ist, um gute Steigerungen zu erzielen. Entsprechend hat auch das
Unternehmen aktuell keine Guidance in den Markt gegeben. Dennoch sind wir
optimistisch, dass sich die Corona-Krise nicht sehr stark auf die Deutsche
Grundstücksauktionen AG niederschlagen wird. Eine Teil-Guidance der DGA
sieht vor, dass die Tochterunternehmen einen Objektumsatz in Höhe von 70,0
Mio. € (VJ: 72,2 Mio. €) erzielen werden, also nahezu auf Vorjahresniveau.
 
Es wurden sehr gute Erfolge auf den Live-Auktionen sowie den
Online-Auktionen erzielt. So wurden auch Auktionen der Deutschen
Grundstücksauktionen AG gemäß Eindämmungsmaßnahmenverordnung ohne Publikum
im Saal durchgeführt und stattdessen live im Internet übertragen. Die
Gebote wurden per Telefon, über das Internet oder mit Bietungsaufträgen für
Mitarbeiter im Rahmen der Bietungsschritte abgegeben. Die Online-Auktion
verfolgten rund 250 Interessenten und somit mehr als eine traditionelle
Live-Auktion. Zudem wurden in vielen Fällen Kaufpreise über den Erwartungen
erzielt.
 
So waren die Auktionen im ersten Quartal (Ende Februar und Ende März) zwar
von den Verordnungen der Corona-Krise betroffen, dennoch konnte der
Objektumsatz um 37,4% auf 32,3 Mio. € (VJ: 23,5 Mio. €) gesteigert werden
und die Netto-Erlöse stiegen um 29,3% auf 3,18 Mio. € (VJ: 2,46 Mio. €) an.
Somit wurde eines der besten Quartale der jüngeren Unternehmensgeschichte
verzeichnet. Die Deutsche Grundstücksauktionen AG mit Sitz in Berlin
leistete hier, trotz des Berliner Mietdeckels, einen sehr guten Beitrag,
mit Auktionserlösen in Höhe von 16,75 Mio. € und einer bereinigten
Netto-Courtage von nahezu 1,50 Mio. €. Entsprechend deckt sich diese
Entwicklung auch mit dem deutschen Transaktionsvolumen mit einem sehr
starken ersten Quartal. Die Nachfrage scheint weiterhin sehr hoch zu sein.
Dennoch herrscht mit der Corona-Krise eine hohe Unsicherheit, welche
weiteren Auswirkungen auf den Markt zukommen.
 
Mittelfristig könnte die Corona-Krise auch zu Insolvenzen z.B. im Bereich
der Gaststätten und Hotellerie führen, wodurch das Unternehmen über
Insolvenzverwalter zu weiteren Objekten kommen könnte.
 
Weiterhin sollten auch die Einlieferungsrahmenverträge dem Unternehmen
weitere Objekte zuführen. So hat die DGA im Dezember 2019 den Zuschlag für
die Vergabe eines Rahmenvertrages über die Durchführung von
Immobilienauktionen für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und die
bundeseigene BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH erhalten.
 
Der Mietpreisdeckel in Berlin sollte mittelfristig zu einem sichtbaren
Rückgang bei den Transaktionen von Mehrfamilienhäusern führen. Häufig
wurden hier Investitionen getätigt, in denen Mietpreissteigerungen
eingeplant waren. Somit können Eigentümer dieser Objekte nun nur deutlich
unter dem Einkaufspreis verkaufen. Es wird sich zeigen, wie lange es dauern
wird, um Käufer und Verkäufer zu einem neuen Marktpreis zusammenzubringen.
Dennoch wird die Mietpreisdeckelung nachhaltige Transaktionsschäden in
Berlin verursacht haben. Denn auch nach Ablauf des Gesetzes wird dieses
Segment mit einer hohen Unsicherheit behaftet bleiben und wahrscheinlich
nicht mehr zu dem ursprünglichen hohen Niveau zurückkehren. Somit rechnen
wir damit, dass der DGA deutlich weniger Objekte aus diesem Bereich
zugetragen werden.
 
Insgesamt gehen wir davon aus, dass das laufende Geschäftsjahr 2020 auf
Vorjahresniveau verbleiben wird, vornehmlich verursacht durch die Berliner
Mietpreisdeckelung. Aktuell erwarten wir, dass die Corona-Krise sich nicht
sonderlich stark auf das Geschäftsmodell der DGA auswirken wird.
Entsprechend prognostizieren wir einen sehr leichten Rückgang der
Netto-Courtage auf 10,03 Mio. € (VJ: 10,07 Mio. €) und einen stabilen
Jahresüberschusses in Höhe von 0,49 Mio. € (VJ: 0,49 Mio. €). Unseres
Erachtens sollte der Effekt zwischen 2019 und 2020 nicht sehr stark
ausfallen, da die Ankündigung einer Mietpreisbremse Mitte 2019 dieses
Segment bereits vollständig stillgelegt hat und wir keine weitere
Verschlechterung in 2020 erwarten.
 
Darüber hinaus erwarten wir, dass das Unternehmen den vollen Bilanzgewinn
im Geschäftsjahr 2020 ausschütten wird. Das bedeutet, dass der
einbehaltenen Bilanzgewinn vom Geschäftsjahr 2019 (sofern die
Hauptversammlung die verschlagene Dividende für 2019 beschließt) in Höhe
von 0,27 Mio. € (0,17 € je Aktie) zusätzlich zum Gewinn des Geschäftsjahres
2020 ausgeschüttet wird. Entsprechend prognostizieren wir eine Dividende in
Höhe von 0,47 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2020.
 
Zudem sollte sich die DGA, als Marktführer, weiterhin gut behaupten und als
primärer Anlaufpunkt für zu versteigernde Objekte dienen. Unseres Erachtens
hat sich die deutsche Bevölkerung mit den Maßnahmen der Corona-Krise
weitestgehend arrangiert und die notwendige Sensibilisierung hat
stattgefunden. Die Geschäftstätigkeit kann in vielen Bereichen nahezu
vollständig fortgeführt werden.
 
Vor dem Hintergrund der reduzierten Prognosen für 2020 und 2021 reduzieren
wir unser Kursziel auf 17,40 € (bisher: 19,70 €) und vergeben vor dem
Hintergrund des sehr hohen Upsidepozentials das Rating Kaufen.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/20847.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,5b,711); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 19.05.2020 (13:49 Uhr)
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 20.05.2020 (09:00 Uhr)
Gültigkeit des Kursziels: bis max. 31.12.2020

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Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
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