Original-Research: Deutsche Grundstücksauktionen AG (von GBC AG): Halten

Original-Research: Deutsche Grundstücksauktionen AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Deutsche Grundstücksauktionen AG

Unternehmen: Deutsche Grundstücksauktionen AG
ISIN: DE0005533400

Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Halten
Kursziel: 18,70 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2019
Letzte Ratingänderung: 
Analyst: Matthias Greiffenberger, Cosmin Filker

Nochmals ein neues Rekord-Halbjahr - Sehr hoher Objektumsatz in Aussicht
 
 
Das erste Halbjahr 2018 verlief sehr positiv für die Gesellschaft und es
wurde der höchste Objekt- und Courtageumsatz eines Halbjahres, seit 2007
verbucht. Maßgeblich zu dieser Entwicklung beigetragen hat der
Auktionserlös eines Gewerbegrundstücks in Berlin-Marzahn im ersten Quartal,
welches mit einem Objektumsatz in Höhe von 15,23 Mio. EUR das größte Objekt
der Unternehmensgeschichte darstellt. Dies führte auch dazu, dass das erste
Quartal 2018 das beste Quartal der Unternehmensgeschichte war. Im zweiten
Quartal 2018 konnte die Deutsche Grundstücksauktionen AG abermals sehr gute
Courtage-Umsätze erzielen, jedoch entwickelten sich die
Tochtergesellschaften Sächsische Grundstücksauktionen AG (SGA) und
Norddeutsche Grundstücksauktionen AG (NGA) rückläufig. Insgesamt
entwickelten sich alle Tochtergesellschaften schwächer als im
Vorjahreszeitraum, während die Muttergesellschaft DGA die treibende Kraft
bei der Ergebnisentwicklung war. Dies ist insbesondere überraschend, da die
Verkaufsquoten und die Anzahl der Objekte stabil geblieben bzw. gestiegen
sind. Dies bedeutet, dass entweder die durchschnittliche Objektgrößte bzw.
die Steigerungsfähigkeit zurückgegangen ist oder, dass ein Großobjekt
gefehlt hat. Unseres Erachtens ist aber diese operative Entwicklung im
Rahmen der Erwartungen ausgefallen und sollte durch die allgemeine
Volatilität der Einlieferungsqualität bestimmt sein. Wir gehen davon aus,
dass über die nächsten Quartale eine Normalisierung stattfinden wird. Durch
die deutschlandweite Aufstellung hat die Gesellschaft den Vorteil, dass sie
von unterschiedlichen regionalen Entwicklungen zum Teil entkoppelt ist. So
können temporär schwächere regionale Entwicklungen durch andere
Gesellschaften kompensiert werden.
 
Somit wurde in Summe ein sehr gutes erstes Halbjahr mit einer Steigerung
der bereinigten Courtage um 10,6% auf 6,07 Mio. EUR erreicht (VJ: 5,49 Mio.
EUR). Die Courtagen-Marge (bereinigte Netto-Courtage / Objektumsatz) befindet
sich mit 9,5% (VJ: 9,6%) weiterhin auf einem hohen Niveau. Dennoch konnte
ein leichter Rückgang über die Jahre verzeichnet werden, was in der
Kombination mit der rückläufigen Objektanzahl und dem gleichzeitig
steigenden Objektumsatz für durchschnittlich größere Objekte spricht, die
entweder weniger stark gesteigert werden oder durch die Größe bessere
Konditionen erhalten.
 
Die gute Geschäftsentwicklung spiegelt sich auch in dem erhöhten
Objektumsatz um 11,7% auf 63,80 Mio. EUR wider (VJ: 57,10 Mio. EUR) sowie in
der hohen Verkaufsquote, welche mit 85,7% über dem Vorjahresniveau von
83,7% liegt. Der deutlich gesteigerte Objektumsatz konnte mit einer
signifikant geringeren Objektanzahl erreicht werden. Während sich die
Anzahl der umgesetzten Objekte von 858 (1. HJ 2017) auf 802 (1. HJ 2018)
reduzierte, erhöhte sich der durchschnittliche Objektumsatz je Objekt auf
79,55 Mio. EUR (VJ: 66,56 Mio. EUR). Hierzu hat jedoch auch das Großobjekt aus
dem ersten Quartal maßgeblich beigetragen und unseres Erachtens sollte der
Objektumsatz je Objekt zukünftig wieder leicht zurückgehen.
 
Wir gehen davon aus, dass insgesamt kleinere Objekte bei der NGA und SGA
eingeliefert wurden, welche eine geringere absolute Courtage einbrachten.
Insbesondere die SGA lieferte traditionell einen sehr hohen Ergebnisbeitrag
(siehe Tabelle) und zum ersten Halbjahr 2018 erfolgte für die SGA eine
Verlustübernahme in Höhe von -0,06 Mio. EUR. Auch die sehr gute Entwicklung
der DGA führte zu einer höheren Belastung der übrigen
Tochtergesellschaften, da ein Provisionspool über alle
Tochtergesellschaften verrechnet wird, ohne jedoch einen Cashflow zu
generieren. Somit wurden die Töchter doppelt belastet.
 
Trotz der schwächeren Entwicklung der Tochtergesellschaften kam es zu einer
deutlichen Erhöhung des Periodenergebnisses durch den hohen operativen
Erfolg der DGA. Insgesamt verlief das erste Halbjahr sehr gut und so wurde
das EAT um 57,7% auf 0,89 Mio. EUR (VJ: 0,56 Mio. EUR) gesteigert, was zu einer
EAT-Margenerhöhung (relativ zur bereinigten Netto-Courtage) von 10,2% (1.
HJ 2017) auf 14,6% (1. HJ 2018) führte.
 
Das erste Halbjahr 2018 verlief sehr gut für das Unternehmen, jedoch hatten
wir mit einer besseren Performance der Tochtergesellschaften gerechnet. Zum
Halbjahr wurde ein EPS in Höhe von 0,55 EUR erzielt, was unter unseren
Erwartungen lag. Hintergrund dieser Entwicklung sind die unerwarteten
negativen Ergebnisbeiträge der SGA und der NGA. Historisch konnte
insbesondere die SGA stets einen hohen Ergebnisbeitrag liefern. Somit
senken wir unsere EPS-Schätzung für 2018 von ursprünglich 1,29 EUR auf 0,94
EUR. Unseres Erachtens sollte auch das zweite Halbjahr 2018 gut verlaufen,
jedoch nicht stärker sein als das sehr gute erste Halbjahr mit dem größten
Objekt der Unternehmensgeschichte. Das Großobjekt allein trug einen
Objektumsatz in Höhe von 15,23 Mio. EUR bei und wir erwarten nicht, dass im
zweiten Halbjahr ein ähnlich großes Objekt wieder eingeliefert wird. Trotz
unserer Prognoseanpassung erwarten wir weiterhin, dass das Geschäftsjahr
2018 noch eine Steigerung gegenüber 2017 darstellen sollte. Auf der
Hauptversammlung wurde vom Management verkündet, dass es geplant sei das
Jahr 2018 zum objektumsatzstärksten Jahr der Unternehmensgeschichte zu
machen. Wir halten diese Planung für realistisch und sehen das Unternehmen
weiterhin sehr gut aufgestellt.
 
Unseres Erachtens sollte die Gesellschaft im kommenden Jahr 2018 eine
Dividende in Höhe von 0,95 EUR zahlen können, was die höchste Dividende
(exklusive der Sonderdividende in 2012) seit 2007 bedeuten würde. Zum
aktuellen Börsenkurs würde dies eine sehr attraktive Dividendenrendite von
5,3% bedeuten.
 
Durch die Prognoseanpassung haben wir einen fairen Wert in Höhe von 18,70 EUR
je Aktie (bisher: 18,85 EUR) ermittelt und vergeben auf Basis des bereits
stark gestiegenen Börsenkurses das Rating Halten.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/16943.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 12.09.2018 (11:25 Uhr)   
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 12.09.2018 (11:30 Uhr)
Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,7,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.