Vor etwas weniger als einem Jahrzehnt setzte noch rund die Hälfte der Deutschen auf Auslandsimmobilien. Heute entscheiden sich knapp zwei Drittel der Betongold-Anleger, so fand eine Marktstudie von „FeWo-direkt“ heraus, für Ferienimmobilien in Deutschland. „Deutschland wird als Investitionsstandort von deutschen Käufern seit Jahren klar bevorzugt“, erklärte Aye Helsig, FeWo-direkt-Regionaldirektor für Mitteleuropa, in einer Pressemitteilung des Portals. Neben der räumlichen Nähe seien auch die rechtlichen Rahmenbedingungen ausschlaggebend für die Entscheidung, im eigenen Land zu investieren. Und obwohl die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren geradezu explodierten, sind auch sie laut Helsig ein wichtiger Faktor: Während Eigentümer für die Ferienimmobilie im Inland durchschnittlich 209.500 Euro ausgeben, sind es im Ausland 220.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen für Objekte in Deutschland liegen bei durchschnittlich 12.100 Euro, mit Ferienimmobilien im Ausland werden im Mittel 13.900 Euro an Einnahmen erzielt. Bei der Auslastungsquote haben die deutschen Immobilien gegenüber dem Ausland die Nase vorn: Die jährliche Auslastung liegt hier bei 26 Wochen im Jahr, dabei stehen Gebirgsregionen deutlich besser da als Nordsee und Ostsee. Das sind die absoluten Zahlen – was bedeutet das für die Rendite?
Auf der Basis dieser Werte hätten deutsche Ferienvermieter eine Brutto-Mietrendite von fast sechs Prozent. Abzüglich der Kosten für Unterhalt und Verwaltung, die erfahrungsgemäß höher ausfallen als bei Eigentumswohnungen, bliebe demnach eine Netto-Mietrendite von „vier bis fünf Prozent“, erklärt Kai Enders, Vorstandsmitglied von Engel & Völkers. Das ist mehr als die Netto-Mietrendite von Eigentumswohnungen, die in deutschen Großstädten in der Regel zwischen zwei und drei Prozent beträgt – geschuldet ist sie dem höheren Risiko, dass Investoren mit Ferienimmobilien eingehen. Ein Beispiel sind Vermietungsverbote wie 2007, als das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern die Vermietung in allgemeinen Wohngebieten untersagte und viele Ferienvermieter auf diese Weise auch in finanzielle Schwierigkeiten brachte. Zudem können sich die Interessen der Urlauber und damit die Nachfrage massiv verschieben. So war das Rekordjahr 2017, in dem die deutsche Tourismusbranche erstmals mehr als 450 Millionen Übernachtungen verzeichnete, letztlich auch der politischen Lage in klassischen Urlaubsdomizilen wie der Türkei geschuldet.
Daneben kann auch die Entwicklung vor Ort ein Risikofaktor sein, wenn in direkter Nachbarschaft ein Hotel entsteht oder andere Ortsteile durch Gastronomie, Geschäfte und Infrastrukturausbau an Attraktivität gewinnen. Insbesondere auf den Ostsee-Inseln wie Rügen und Usedom hat sich die Wettbewerbssituation in den vergangenen Jahren Medienberichten zufolge deutlich verschärft. In solchen Fällen muss meist Geld in die Hand genommen werden, um das eigene Objekt aufzuwerten – und auch damit ist nicht garantiert, die Nachfrage ankurbeln zu können. Für Engel & Völkers-Vorstandsmitglied Enders sind „eine erstklassige Lage mit guter Infrastruktur, eine hochwertige Ausstattung sowie eine stabile Urlaubernachfrage in der Region“ die wichtigsten Faktoren, um als Ferienvermieter erfolgreich zu sein. Worauf sollten Investoren und Vermieter genau achten?
Der von Enders genannte Faktor Lage ist auch für Urlauber am Wichtigsten und damit ausschlaggebend für das Vermietungspotenzial. Lagen „weit weg vom Meer“ seien grundsätzlich „schlecht für die Vermietung“, zitiert die „WirtschaftsWoche“ Göran Holst, den stellvertretenden Vorsitzenden des Deutschen Ferienhausverbandes (DFV). Des Weiteren seien benachbarte Einkaufsmöglichkeiten, „eine gute Anbindung“ und die verfügbaren Freizeitangebote entscheidend. Das haben deutsche Investoren bereits verinnerlicht, wie aus der „Marktstudie private Ferienimmobilien“ aus dem Vorjahr hervorgeht. Rund 87 Prozent der Befragten nannten hier die Lage als das wichtigste Kaufkriterium, gefolgt von Kaufpreis, Vermietungspotenzial und Gebäudezustand. Aber was verstehen Urlauber unter „Lage“? Laut 2017 erhobenen Daten der Tourismusberatung dwif ist die „Nähe zu Bademöglichkeiten“ für Familien das wichtigste Merkmal von Ferienhäusern und -wohnungen. Darauf folgen die Einkaufsmöglichkeiten und der Meerblick, darüber hinaus werden die Nähe zur Natur, die Ruhe des Ferienortes und die ländliche Lage am häufigsten von den Befragten genannt. Freizeitangebote und gastronomische Angebote rangieren dahinter, sind aber ebenfalls in den Top Ten vertreten.
Direkt nach der Lage ist – das mag überraschen – die Anzahl der Schlafzimmer das wichtigste Kriterium für die Auswahl einer Unterkunft und rangiert damit sogar noch vor der Urlaubsregion. Investoren sollten sich demnach nicht nur zwischen Franken und Usedom, sondern vor allem zwischen 2- und 3-Zimmer-Appartement entscheiden – das Platzangebot kann gerade für Familien, die Hauptzielgruppe von Ferienhaus- und Ferienwohnungsvermietern, den Unterschied machen.
Bei der Ausstattung, der viertwichtigste Faktor für Familien bei der Auswahl ihres Domizils, hat man es als Vermieter zumindest teilweise noch nachträglich in der Hand. Hier gilt es, den steigenden Anforderungen der Urlauber gerecht zu werden – in erster Linie ist das heutzutage die Internetanbindung. Schon vor einem Jahr bezeichneten 86 Prozent der Befragten das WLAN als „sehr wichtig“ oder „wichtig“; Terrasse und Parkplatz wurden am zweit- bzw. dritthäufigsten genannt. Außerdem zählen, so trivial das auch klingen mag, Spül- und Waschmaschine zu den wichtigsten Ausstattungsmerkmalen für Feriengäste. Das alles sind Details, die die Ferienvermietung erfolgreich machen können. Und wenn Vermieter dann noch einen Blick auf Aspekte wie die Wettbewerbssituation und die regionale Auslastungsquote haben und auch in Sachen (Online-)Marketing gut aufgestellt sind, steht einer attraktiven Rendite nichts mehr im Weg.
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