Als Vermieter einiger Mehrfamilienhäuser muss man die aktuellen Risiken klar erkennen und benennen.
Da wäre zum einen natürlich das steigende Zinsumfeld. Bei höheren Zinsen wird das Finanzieren von Immobilien, ganz besonders für diejenigen zur Kapitalanlage, natürlich teurer. Insofern ist es eine ganz einfache Gleichung: Die Kaufpreise müssen runter, damit das Investment bei steigendem Zins im Cashflow nach Zins, Tilgung, Erhaltungsaufwand und Steuern rentabel bleibt. Das hat auf den Markt einen klar preisdämpfenden Effekt. Ferner ist die Teilwarmmiete, die diesen Sommer kommen soll, ebenfalls als preisdämpfend zu sehen. Die Vermieter dürfen bei mit Gas und Heizöl beheizten Gebäuden die Hälfte der CO2 Umlage weniger von der Miete behalten. Damit ein künftiges Investment rentabel bleibt, muss der Preis bei Neuabschlüssen ebenfalls runter. Ferner sind die Kosten für Material und Handwerker enorm gestiegen. Die Instandhaltung bzw. der Erhaltungsaufwand bei Gebäuden wird teurer.
Die gegenläufigen und damit Preishebenden Faktoren sind allerdings auch klar zu benennen. Zum einen haben wir aktuell einen hohen Zuzug aus der Ukraine mit dreijährigem Bleiberecht. Ferner ist mit stark ansteigenden Flüchtlingszahlen aus Afrika zu rechnen, da die durch den Krieg in der Ukraine wegfallende Exportvolumen bei Nahrungsmittel aus der Ukraine + Russland auf dem Markt fehlen und den durch enorme Spekulation getriebenen Preis bei Rohstoffen und Nahrungsmitteln zusätzlich anheizt. U.a. Hungernöte in Afrika mit steigenden Flüchtlingszahlen werden die Konsequenz daraus sein. Hier also klar preiserhöhende Faktoren.
Ferner haben wir derzeit die Situation, dass zwar die Inflation bei 5 bis 6 Prozent in diesem Jahr erwartet wird und in der Zukunft gleichfalls ähnlich hoch liegen soll, die Zinsen für Darlehen steigen, die Zinsen für Guthaben aber noch immer negativ sind und bestenfalls mittelfristig 4 bis 5 Prozent unterhalb der Inflation liegen werden. Geld wird in zunehmendem Maße (schneller als bislang) an Wert verlieren. Ergo: Regelmäßig bei der Akquise neuer Objekte kommen wir nicht zum Zug, da es eine enorme Menge an Menschen mit Sichteinlagen gibt, die gerettet werden sollen. Es ist nicht zu unterschätzen, wie viele Menschen hohes Geldvolumen halten und bislang nicht oder nicht stark in Immobilien investiert sind. Für diese Leute reicht es aus, wenn sie ne Immobilie bar kaufen und auf Bruttobasis (inkl. Kaufnebenkosten) eine Mietrendite vor Steuern und Erhaltungsaufwand von 2,5 Prozent haben. Denen sind steigende Kreditzinsen völlig egal. Für die ist häufig nur wichtig: Inflation 6 Prozent --> Guthabenzins -0,5 bis 0,5 Prozent = Immobilie.
Diese Faktoren haben nun wiederum nen klar Preiserhöhenden Effekt.
Das mal allgemein zum Immobilienmark.
Bezogen auf Vonovia muss man sagen, dass die Belastungen durch nicht ausgeglichene Nebenkostenforderungen gegenüber Mietern absolut zu erwarten ist. Nicht jeder Mieter, aber in steigender Zahl. Bei meinen aktuellen Objekten sind die Nebenkostenabrechnungen für 2021 teilweise durch. Bereits jetzt hab ich Ärger mit Mietern, die wenig Geld haben und Mitglied bei irgendwelchen Mietervereinen sind. Die klammern sich natürlich an jeden Strohhalm um die 2000 Euro Nachzahlung aus Heizkosten nicht bezahlen zu müssen. Manche sagen auch schlicht und offen, dass sie das Geld nicht haben. Das ist also ein realer Faktor. Trifft allerdings eben nur auf einen Teil zu.
Demgegenüber ist Vonovia bei Sanierungen jedoch klar im Vorteil: Ein großer Teil der Sanierung im Konzern wird durch eigene Handwerker auf Lohnbasis durchgeführt. Ist wesentlich günstiger als wenn ich ein Unternehmen zum Stundensatz von 70 Euro plus USt beauftragen muss. Ferner beschafft sich Vonovia das Material selbst. Ist ebenfalls wesentlich günstiger, als wenn ich den Wasserhahn vom Obi für 50 Euro brutto zwangsweise vom Handwerker für 120 Euro plus USt kaufen muss. Da sehe ich klare Größenvorteile bei Vonovia.
Fazit: Es gibt belastende und entlastende Faktoren für Vonovia. Es wird insgesamt etwas holpriger werden. Alle belastenden Faktoren wird Vonovia aufgrund der Größe und eigens geschaffener Strukturen durchschnittlich deutlich besser managen als private Vermieter wie ich.
Mittelfristig wird ein steigender Zins (allerdings muss man hier klar sagen, dass es faktisch unmöglich ist einen Zins wesentlich höher als heute zuzulassen; Die Südstaaten wären ziemlich schnell Zahlungsunfähig ERGO: Die EZB wird gezwungen sein früher oder später zu intervenieren. Es geht nicht anders) zu preisdämpfenden Effekten führen müssen.
Ob deshalb meine Eigentumswohnung ein Drittel weniger wert sein wird ? Es begebe sich jeder mal auf die Suche nach Immobilien und bewerte mal, wie sich die Preise in den letzten 6 Monaten trotz der aktuellen Erwartungen (die es seit nem dreiviertel Jahr am Markt gibt) entwickelt haben. Die Preise steigen derzeit g e r a d e wegen der Inflationsangst noch stärker, trotz steigender Kreditzinsen.
Fraglich ist eben auch, ob diese Faktoren nicht bereits im Kursrückgang von gut 60 auf nun 42 Euro bei Vonovia mehr als eingepreist sind. Meine Erfahrung: Die Finanzmärkte übertreiben gerne stets in beide Richtungen. Ich für mich beobachte Vonovia schon ne Weile und bin zu 43,75 Euro eingestiegen. Ob die Aktie deshalb jetzt nicht noch weiter fällt? Vielleicht schon. Jedenfalls wird der Abwärtsdruck (wieviel davon Leerverkäufer und Fonds ?) auch mal nachlassen und damit Gegendruck aufgebaut werden.