Es ist richtig, dass die FHFA sich für 2 Schritte entschieden hat, die du als "Änderung der Ausgangslage" bezeichnest:
1. Am 21.04. teilte die FHFA auf ihrer Homepage mit, dass Fannie nun für Häuserkredite in Stundung bereits nach 4 Monaten einstehen werde und nicht wie bisher erst nach einem Jahr. Dies entspreche dem schon immer üblichen Vorgehen von Freddie. Hier habe man eine Angleichung vorgenommen.
www.fhfa.gov/Media/PublicAffairs/Pages/...in-Forbearance.aspx
Diese Angleichung ist natürlich im Interesse der Servicer, die nun nur noch Liquidität für 4 Monate benötigen.
2. Am 22.04. verkündete die FHFA, dass Fannie und Freddie nun entgegen ihrem üblichen Vorgehen Kredite in Stundung von Hypothekenkreditgebern erwerben würden, "um Kreditvergaben im Fluss zu halten".
www.fhfa.gov/Media/PublicAffairs/Pages/...ualified-Loans.aspx
Während Punkt 1 sich insbesondere auf Fannie's Liquidität auswirkt, steigert Punkt 2 das Risiko von Fannie, welches sie sich aber fürstlich bezahlen lässt. Denn Fannie verlangt 5-7% des Kreditvolumens als Risikozuschlag, was dazu führen könnte, dass kaum ein Kreditgeber sich darauf einlässt. Hier muss man wissen, dass diese Kredite ohne Coronakrise eh bei Fannie gelandet wären, halt ohne Stundung und zu wesentlich niedrigerem Risikozuschlag. Bisher hat Fannie keine Kredite, die sich in Stundung befinden, gekauft. Nun tut sie es. Sollte die Krise so lange gehen, dass die Häuslebauer ihre Zahlungen auch nach der gesetzlichen einjährigen Zahlungsaussetzung nicht mehr leisten können, ist für Fannie trotzdem noch alles im Lot, solange die daraus resultierenden Zwangsversteigerungen die Restschuld decken können. Das ist das A und O - aus Fannies Sicht.
Zu Fannies Liquidität:
Fannies ausgegebene Wertpapiere haben bei allen Ratingagenturen das bestmögliche Rating. Und Fannie hat eine Charta mit dem politischen Zugeständnis auf Finanzhilfen. Außerdem liegt ein Vertrag mit dem Finanzminister auf einen Rettungsschirm vor, dem SPSPA. Alles zusammen führt dazu, dass Fannie sich spielend leicht fast unbegrenzt Geld auf den Finanzmärkten beschaffen kann - und das zu unschlagbar günstigen Konditionen.
Fannie hat ihre Hypothekenkäufe schon immer über Kurzzeitkredite finanziert. Liquidität ist somit kein ernstes Problem bei Fannie. Denn die Geldhäuser sind froh darüber, sich bei der FED Geld zu leihen, welches sie dann gewinnbringend an einen so kugelsicheren Kunden wie Fannie weitergeben können - auf Monatsbasis.
Zur Finanzkrise von 2008:
Eine Studie, die vom Kongress in Auftrag gegeben wurde, kam zu dem Ergebnis, dass faule Kredite der Privatbanken zur Krise geführt hatten. Folgendes ist damals passiert:
Banken haben es Fannie und Freddie nachgemacht und Häuserkredite in Wertpapiere gebündelt. Diese haben sie dann, genau wie Fannie, an Investoren weiterverkauft. Diese Wertpapiere wurden und werden auf dem Bondmarkt gehandelt. Diese PLMBS hatten damals einen Wert von schätzungsweise 6-7 Billionen Dollar. Aber als bekannt wurde, dass die Banken Immobilienkredite vergeben hatten, die überhaupt keine Sicherheiten innehielten, und nicht nachvollziehbar war, in welchen PLMBS diese Kredite steckten, crashte ihr Bondmarkt und Billionen von Dollar waren auf einen Schlag aus den Büchern der allermeisten Finanzinsitute verschwunden. Keiner wußte, welche Geschäftspartner darin verstrickt waren, also wie stark sie von den faulen Papieren betroffen waren, was zu einem Misstrauen auf den Fiananzmärkten führte mit der Folge, dass niemand mehr Geld verlieh. Ein Liquiditätsengpass von enormen Ausmaß war entstanden. Keiner konnte sich mehr Geld leihen: weder die Bankenkunden, noch die Banken selbst. Die Finanzkrise war geboren.
Und hier kommt Fannies und Freddies Conservatorship ins Spiel:
Die Regierung beschloss, FnF zu übernehmen, um mit ihnen die vermeintlich faulen Wertpapiere vom Markt zu kaufen. Diese wurden dann zu großen Teilen an die FED weiterverkauft. Dies ist freilich nur ein Aspekt der beschämenden Conservatorships.
Was tut die Politik heute, um eine neue Finanzkrise zu verhindern?
Die Liquidität 'auf Teufel komm raus' aufrecht erhalten! Jetzt tragen auch Fannie und Freddie dazu bei, indem sie zum Teil den Servicern und auch den Hypothekenkreditgebern unter die Arme greifen. Ihr Risiko ist dabei überschaubar und anpassbar. Je mehr FnF "helfen" und je kürzer die Krise wird, desto mehr profitieren FnF am Ende von den Maßnahmen. Sollte die Krise zu einem Crah bei den Immobilienpreisen führen, werden auch FnF darunter leiden. Dann werden weitere Hilfsgelder benötigt, die sich auf uns Aktionäre auswirken werden.
Zum Glück sind die Immobilienpreise im Februar erneut gestiegen - 5,7% höher als im Vorjahr:
www.fhfa.gov/Media/PublicAffairs/Pages/...from-Last-Year.aspx
Das verschafft FnF zusätzlichen Spielraum, da die meiten Kredite einen Zeitrahmen von 30 Jahren haben und die Bewertung zu Beginn der Kreditvergabe stattfindet. Die Rücklagenanforderungen werden zwar quartalsmäßig ermittelt, aber die tatsächlichen Kreditverhältnisse ergeben sich zu Beginn des Kredits: Höhere Rücklagenanforderungen verursachen Buchverluste, schlecht verlaufende Zwangsversteigerungen führen zu operativen oder tatsächlichen Verlusten.
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