Grand City Properties S.A.

GPC versteht sich als Turnaround-Spezialist im Immobilien-Bereich
und investiert in sanierungsbedürftige und teilweise leerstehende
Immobilien in Ballungsgebieten .
Die Einnahmen kommen zu etwa 60% aus dem operativen Geschäft
durch Mieteinnahmen aus Immobilien im Besitz . 40% durch Veräus-
serungen von Immobilien .
GPC hat hochinteressante Zahlen für 2013 abgeliefert . Das operative
Wachstum lag im 3-stelligen Bereich . Und auch wenn das KGV von 3  
aufgrund des Geschäftsmodells vielleicht etwas relativiert werden
muss , so hat der Kurs aufgrund des weiteren Ausblicks noch erheb-
liches Potenzial .

www.comdirect.de/inf/news/...;SORT=DATE&SORTDIR=DESCENDING

( wie immer nur meine persönliche Meinung )

Moin liebes Forum,

die Überlegung, den Marktpreis für einen vermieteten m² Wohnfläche aus dem Börsenwert abzuleiten finde ich interessant. Aber ich komme nicht ganz auf deine Werte, hab daher mal mit den zuletzt veröffentlichen 2022er Zahlen gerechnet und komme auf

--> 1.126,84 € Marktwert pro m² Wohnfläche ex London

Wer Interesse hat, hier kommt mein Rechenweg und meine Datenquelle, bin selbst studierter Finanzer und beschäftige mich hauptberuflich mit Bilanzen. Die Werte sind aus Grand City FY 2022 Financial Results Presentation S. 7:
www.grandcityproperties.com/fileadmin/...lts_presentation.pdf

Wert Immobilienportofolio (in Mio): 9.530
Wert Immobilienportofolio - ohne London ohne Gebäude in Bau (in Mio): 9530-1673-244= 7.613

Wohnfläche Immobilienportofolio (in k): 4.069 m²
Wohnfläche Immobilienportofolio - ohne London (in k): 4.069-203= 3.866 m²

=> Wert pro Wohnfläche ex London= 7.613/3.866 = 1,97 k

Also ist zum 31.12.2022 der Wert pro Wohnfläche mit ca. 1.970 €/m² in den Büchern. Aber wieviel gehört nun davon den Aktionären?
Dafür könnten wir nun aus der Bilanz, die Anteile FK und EK nehmen, müssten die aber noch bereinigen um Positionen wie cash/cash equivalents und perpetual notes. Dafür hat uns Grandcity aber auf Seite 26 gute Berechnungen mitgeben.

Assets (inkl. Immobilienportofolio - in Mio): 10.187
Net Debt nach EPRA (in Mio) 4.689
=> ergibt eine nach (EPRA adjustierte FK) Quote 46% bzw. EK Quote von 54%
=> Also gehörten den Aktionären 10.187*54%=5.500 Mio von den bilanzierten Assets, der Rest gehört zum FK

Die 5.500 Mio Assets, die zum EK gehören, werden gerade an der Börse bewertet mit einer Marktkapitalisierung 1.140 Mio.
Das ergibt einen Buchwert von 0,207 bzw. 20,7%. Das entspricht nicht der Börsenkennzahl KBV, da wir hier mit der EPRA Metrik rechnen.

Folglich werden die Assets an der Börse gerade bewertet mit:
-FK ohne Marktwertabschlag: FK-Net Debt nach EPRA (in Mio) 4.689
-EK mit Marktwertabschlag: EK-Marktwert/Marktkapitaliserung (in Mio) 5.500*20,7%= 1.140
=> 4.689 FK + 1.140 MW-EK = 5.829

Dies ergibt eine Quote von 5.829/10.187 = 57,2%. Die Assets werden somit gerade an der Börse mit einem Abschlag von 42,8% zum bilanzierten Marktwert gehandelt.

=> bilanzierter Wert pro Wohnfläche (ex London) = 7.613/3.866 = 1,97 k
=> Marktwert pro Wohnfläche (ex London)= 7.613/3.866 = 1,97 k * 57,2% = 1.126,84 €

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Somit komme ich mit meinen Berechnungen darauf, dass derzeit der inländische m² aktuell mit 1.126,84 € bewertet wird.
Das ist nicht viel.
Gleichwohl musste aufgrund der anstehenden Zinsveränderung ein deutlicher Abschlag eingepreist werden. Ich habe mal die Entwicklung der Wohnfläche, Kaltmieten und des bilanzierten Wertes je m² Wohnfläche seit 2016 zusammengeschrieben. Guckt es euch selber an. Man sieht gut, dass durch das niedrige Zinsniveau die Immobilien schneller an Wert gewannen als die Kaltmieten zugenommen haben. Von 2016 bis 2022 hat sich die Immobilienbewertung mehr als verdoppelt (von 927 € auf 2282 € je m²) während die Kaltmieten "nur" von 5,40 auf 8,20 € gestiegen sind. Die vermieteten Wohnflächen sind sogar zurück gegangen seit 2016 (von 5.298 k m² auf 4.069 k m²). Das Problem erkennt man am Miet Multiple bzw. am Kehrwert der Bruttomietrendite. 2016 wurde die Wohnnungen mit 14,7 Jahreskaltmieten bewertet (ca. 6,5% Mietrendite) und 2022 23,6 Jahreskaltmieten (ca. 4,2% Bruttomietrendite).

Ein Immo Unternehmen kann zwar mit 4,2% Bruttomietrendite bei 1,3% Zinsen wirtschaften kann, aber bei 4% FK-Zinsen bekommen wir ein Problem. Der Spread zwischen Mietrendite und FK Zins sollte schon so 3-4%-Punkte betragen um komfortabel arbeiten zu können. Im Prinzip hat der Markt gerade Grand City von nem Multiple von 23,6 um -43% 13,3 runtergestaucht, wodurch sich die implizierte Bruttomietrendite auf 7,x% erhöht hat...Denke diese wäre ab einem FK-Zins von 4% angemessen, sollten wir FK-Zinsen von 5-6% erhalten reichen die aktuellen Kursverluste noch nicht aus.

Da Grandcity aber derzeit noch mit 1,3% FK Zins arbeiten kann und die Restlaufzeit der Schulden knapp 6 Jahre beträgt, halte ich den Kurssturz für übertrieben. Denke die Upside sollte aktuell schon so 30% betragen...das hängt aber alles vom zukünftigen FK Zins ab, den wir nicht in der Hand haben.

--> Ich bin erstmal long eingestiegen und werde auch noch 1-2 weitere Chargen nachkaufen, der Markt wertet hier zu schnell ab.

Grüßeeee (sry, für viel Text :-D )

geht's heute wieder um mehr als 5% runter. Der Kurs kennt seit über 1 Jahr leider nur eine Richtung. Mir ist schon klar, dass steigende Zinsen für die Immobilienbranche Gift sind, aber ein Kurssturz von circa 2/3 innerhalb eines Jahres?

Erinnert schon fast an Happy Hour! So langsam kommen Zweifel. Wissen wieder einige Institutionelle mehr als andere?

Letzter Halt: 0€

Heute sieht es auf dem Papier mit -8% zwar heftig aus, unterm Strich ist bei der Bewertung des Unternehmens aber nicht viel passiert.
Am Wochenende bei meinem Post hatten wir noch ne Marktkapitalisierung von 1.140 jetzt sind es noch 1.046 (Kurs 6,065€) bedeutet zwar für die Aktie -8,3% aber für das gesamte Unternehmen ist nur eine moderate Abwertung (da Abwertung aufgrund des Leverage immer nur zulasten des EK erfolgt).

Hier eine kurze Neuberechnung:

EV vom Wochenende:  4.689 FK + 1.140 MW-EK = 5.829
bilanzierte Assets vom 31.12.2022 = 10.187

Dies ergab am Wochenende einen Abschlag zu den bewerteten Assets von 5.829/10.187 = 57,2%

EV Heute 4.689 FK + 1.046 MW-EK = 5.735,00
bilanzierte Assets vom 31.12.2022 = 10.187

Dies ergibt heute einen Abschlag zu den bewerteten Assets von 5.735/10.187 = 56,3%

Was heute auf Ebene der Aktie wie eine große Bewegung (-8%) aussieht, ist als Abschlag von den bilanzierten Werten gesehen nur eine minimale Bewertungsanpassung um -0,9%-Punkte.

Grüßee

.....

Würde den Markt nun erstmal toben lassen, da wird nach unten wie nach oben übertrieben. Aktuell bewegen wir uns außerhalb der Bollingerbänder und der RSI ist total überverkauft, hier wird Schwäche gerade gnadenlos geshortet.

Auf Wochenbasis könnte ich mir aus technischer Sicht ein Kaufinteresse im Bereich 5,60-6,00 (Widerstandsbereich 2013) vorstellen, sobald hier Käufer kommen sollten auch die ersten Shorties Gewinne mitnehmen und für eine Beruhigung sorgen. Für weitere Nachkäufe will ich nun aber erstmal Kaufinteresse (z.B. eine grüne Wochenkerze) sehen...

So im ersten Anlauf hat der technische Unterstützungsbereich um 6€ gehalten, wird aber wahrscheinlich noch auf einen Retest hinauslaufen.

Bei seeking alpha kam vorhin auch ne neue GCP Analyse mit BUY Rating online, falls wer Interesse hat:
seekingalpha.com/article/...-in-the-german-residential-sector

Es ist ja im SDAX gelistet, jedoch ein luxemburgischer Titel. Werden hier bei den Dividenden Quellensteuern fällig in Luxemburg?
LG

Ja.

15% Quellensteuer Luxemburg sind aber kein Problem, da laut Doppelbesteuerungsabkommen auch 15% auf die deutsche Kapitalertragsteuer angerechnet werden… die ermäßigt sich dann von 25 auf 10%.

Im Ergebnis werden in gleicher Höhe weniger KapEst einbehalten und man zahlt keinen ct mehr Steuern. Einzig gekniffen sind Kleinanleger, die im Bereich ihres Sparerpauschbetrags agieren und daher keine Kapest zahlen, denen bringt die Abrechnung nichts, so dass die Quellensteuer ne echte Belastung ist.

Ich wohne in der Schweiz, deshalb habe ich keine Abgeltungssteuer, weshalb ich es durch die Quellensteuer eher unattraktiver finde als Vonovia beispielsweise, und die 15% zurückholen ist meistens aufwendig.

Lohnt sich für Anleger jetzt der Einstieg?
www.wallstreet-online.de/nachricht/...ies-aktie-unterbewertet

während aroundtown schon 40-50% gestiegen ist und auch andere immowerte weit über den tiefs stehen dümpelt der kurs hier vor sich hin, viel Abwertungsbedarf sehe ich hier nicht mehr, auf der anderen seite glaube ich dass die Mieten in q2 eher stärker als in q1 steigen, man ist ja in Berlin sehr aktiv und da gab es stark anziehende Mieten

Ich wundere mich auch über die fehlende Erholung, der Markt scheint die fehlende Prognose zu Mietsteigerungen abzustrafen. Wobei ich eher von under-promising-over-deivering ausgehe.
Wenn nochmal unter 7€ zu haben wird nachgekauft.

bewertet, selbst wenn sie die immos noch um 10% abwerten würde der immowert/aktie noch weit über 20 liegen

Ausblick angehoben, Abwertungen bei dem Immowert pro Aktie niedriger als bei LEG und vonovia

Analyse von stock3

stock3.com/news/...ties-ein-silberstreif-am-horizont-12903107

Pro aktie bekommt man hier derzeit für 7,x, und da sind die Wertberichtigungen für 2023 schon mit drin

Grand City Properties S.A. announces results for 9M 2023 driven by strong operational results and high liquidity position
www.grandcityproperties.com/...ations/news-and-ad-hoc/#true-1
Wie ist Eure Einschätzung zu den Zahlen?

Unter dem Strich machte der Immobilienkonzern wegen einer niedrigeren Neubewertung des Immobilienbestands einen Verlust von fast 398 Millionen Euro. Bereits zum Ende des ersten Halbjahres hatten die Luxemburger ihre Immobilien neu bewertet. Im Vorjahreszeitraum hatte Grand City Properties noch einen Gewinn von knapp 273 Millionen Euro ausgewiesen.

Im Blick hat der Konzern wie auch andere Unternehmen aus der Branche vor allem seine Verschuldung und verkauft deshalb Immobilien. In den ersten drei Quartalen habe Grand City Properties Wohnungen im Wert von 270 Millionen Euro veräußert, teilte das Unternehmen weiter mit. Dabei hat es sich früheren Angaben zufolge größtenteils um ältere Objekte in London und Nordrhein-Westfalen gehandelt. Zudem wurden seit Jahresbeginn den Unternehmensangaben zufolge Verträge zum Verkauf von Wohnungen im Wert von 130 Millionen Euro unterzeichnet.

Die Gesamtschulden des Konzerns stiegen bis Ende September dennoch auf 5,6 Milliarden Euro, von 5,2 Milliarden Ende 2022.

Die Kosten für Fremdkapital blieben für das Unternehmen mit 1,9 Prozent per Stand September 2023 niedrig, bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 5,5 Jahren, hieß es. Der Konzern verfüge über Barmittel und liquide Mittel, die die Fälligkeiten der Schulden bis zum zweiten Quartal 2026 abdeckten.

Grand City Properties ist mit seinen rund 63 400 Wohnungen insbesondere in dicht besiedelten Gebieten Deutschlands aktiv, so etwa in Berlin, Nordrhein-Westfalen, in der Region Halle-Leipzig-Dresden sowie im Rhein-Main-Gebiet. Zudem ist Grand City Properties unter anderem auch in Metropolen wie London und München vertreten. Größter Aktionär ist der Gewerbeimmobilienkonzern Aroundtown, der 60 Prozent am Unternehmen hält.

Quelle:dpa-AFX

An der Schwelle zum Ausbruch
www.wallstreet-online.de/nachricht/...aktie-schwelle-ausbruch

Grand City Properties S.A. gibt Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2023 mit robustem Betriebswachstum und stabilem LTV bekannt
www.grandcityproperties.com/...ations/news-and-ad-hoc/#true-1

Alles soweit im Rahmen oder wie ist Eure Einschätzung?

Schade, dass es keine Dividende gibt. Aber der Cashflow zeigt Potenzial. Mit Zinssenkungen dürfte der Hohe Buchwert wieder mehr Bedeutung finden.
Wenn dann wieder eine gute Dividende gezahlt wird scheint mir die langfristige Aussicht auf Kurssteigerungen und gute Renditen gegeben. So kann hat ggfs. Auch drr Großaktionär noch mit großem Abschkag zim NAV nachkaufen.  

Mich wundert etwas wieviele neue Schulden sie aufnehmen, ohne dafür fällige zu tilgen.
Sieht man nicht am net debt zu Ebitda, aber fällt schon im Detail auf.
Zumindest kräftig Anleihen zurückkaufen (und wenn es nur 5%-10% Abschlag sind) könnten sie schon.

Seit März 2023 befindet sich die Aktie in einem langfristigen Aufwärtstrend, verbunden mit einer hohen Volatilität. Was können Anleger jetzt noch erwarten?
www.finanznachrichten.de/...s-schlimmste-ueberstanden-486.htm