Die US-Programme zur Verhinderung weiterer Zwangsversteigerungen sind - wie die weiterhin deutlich steigende Rate zeigt - bislang gescheitert.
Eines dieser Programme ist ein teilweiser Schuldenerlass. Dabei wird das ausstehende Kreditvolumen reduziert - und damit dem inzwischen gesunkenen Hauswert (principal) angepasst. Auf diese Weise leiden die Banken ein bisschen mit unter der Tatsache, dass die Häuser einst viel zu teuer gekauft und finanziert wurden. Diese Senkungen des Kreditvolumens werden Loan Modifications (mods) genannt.
Tatsache aber ist, dass die Banken gar kein Interesse daran haben, das Volumen ihrer faulen Hauskredite herunterzufahren (sprich: Abschreibungen vorzunehmen), da sie dank Mark-to-phantasy (FASB-Bilanzaufweichung) die faulen Kredite ja zum "Einstandskurs" in den Büchern halten können. Dadurch entfällt für sie jeglicher Zwang zum Abspecken (deleveraging). (Darauf wies auch Kicky oben hin).
Unterm Strich SCHADEN den Banken die "mods" sogar, weil sie danach den Kredit nicht mehr mit dem ursprünglich höheren Phantasie-Wert ansetzen können. Deshalb stellen sie sich bei diesem Programm auch oft quer.
In diesem Punkt zeigt sich einmal mehr, wie fatal und marktverzerrend die Bilanzregel-Aufweichungen sind. Es ist fast so, als hätte die Fed in Höhe der faulen Kredite Geld gedruckt und dieses an die Banken zwecks "Schuldentilgung" verteilt. Der Effekt ist unterm Strich der gleiche. Mit der FASB-Aufweichung werden die faulen Kredite nun einfach ignoriert. Sie drücken freilich noch "im Hinterkopf". Nicht zuletzt deshalb verleihen die Banken zurzeit so ungern Geld.
Die zweite Schiene, den verzockten Hausbesitzern zu helfen, besteht darin, Ihnen die Möglichkeit zu geben, ihre bestehenden Hyposchuld-Verträge in neue zu weitaus günstigeren Konditionen umzuschulden. Dabei hilft auch die Fed via QE gewaltig mit. Sie kauft ja nicht nur Staatsanleihen, sondern auch die faulen MBS von Fannie und Freddie - und all dies mit Erfolg: 30-jährige US-Hypotheken fielen letzte Woche auf ein Allzeit-Tief von 4,7 %. Dies wäre - normalerweise - ein idealer Nährboden für "affordable housing".
Viele Hyposchuldner nutzen die Gunst der Stunde und schulden ihre Verträge in neuere zu günstigeren Konditionen um (das läuft in USA recht unbürokratisch). Man erkennt es daran, dass die Hypoanträge ("Mortgage applications") zurzeit boomen - vor allem die Umschuldungen. Vorteilhaft sind sie besonders dann, wenn die Schuldner vorher variable Hypotheken (ARM) hatten, die jederzeit steigen können. Doch nicht alle Hausbesitzer können mschulden - fatalerweise gerade die nicht, die es am dringendsten nötigsten hätten: Ausgeschlossen sind nämlich die inzwischen 25 % aller US-Hausbesitzer, die wegen der gefallenen Hauspreise auf negativem Eigenkapital sitzen (Haus ist inzwischen weniger Wert als die Hyposchuld), da sie keinerlei Sicherheiten mehr haben (nur Nettoschulden). Denen bleibt auch weiterhin nur, der Bank den Schlüssel auf den Tresen zu legen - was wegen der verfahrenen Lage auch immer mehr tun.
Das wichtigste Problem jedoch ist, dass viele Häuser zu Boomzeiten um 2005 zu Mondpreisen gekauft worden waren. Es nützt nichts, wenn man auf Mondpreise - wie 500.000 Dollar für eine bessere Hundehütte in Kalifornien - nun statt 7 % nur noch 4,7 % im Jahr zahlt. Das sind bei 500.000 Dollar immer noch 1958 Dollar ZINSEN PRO MONAT, und da ist ein Abtrag noch gar nicht enthalten. Diese 1958 Dollar sind oft mehr, als einfache Leute pro Monat insgesamt verdienen. (Bei McDonalds gibt es 6 Dollar pro Stunde, macht bei 170 Stunden pro Monat 1020 Dollar BRUTTO.)
Ritholtz:
Unfortunately, it does not get to the central factor of foreclosures and therefore loan mods: You can convert a variable APR to a fixed loan, extend a 30 year to a 40 year. You can even defer some small portion of principal — interest-free – for 40 years or until the house is sold.
And mods continue to fail the majority of the time.
The bottom line is simply this: Buyers paid too much for their homes; Banks lent out too much money relative to value.
And so because of these 2 simple factors, the entire real estate sector is repricing towards a healthy intrinsic value, relative to competitive factors: Income, Renting, and GDP.
Until that process is completed – and all evidence suggests that it is not – then these mods that do not significantly adjust amounts owed are destined to fail.
www.ritholtz.com/blog/2009/12/why-loan-mods-fail/
Banks are currently operating in a survival mode: They are hording capital, not lending, making decisions based on their needs. It is what they are supposed to do, and anyone surprised by this does not understand how coprorate entities make decisions or operate.
It is the reason why throwing billions of dollars at banks in the first place was the wrong decision: We should have followed the Swedish model. The FDIC should have put insolvent banks into receivership; they senior management is replaced, the shareholders wiped out, the debt written down to zero. The assets — the bad paper, the accounts, the healthy parts of the bank — gets sold off or spun out as a new public entity. It is adequately capitalized, without crushing toxic assets and piles of leveraged debt.
What we would have gotten for out trillions of taxpayer dollars was a well capitalized, low leveraged, low debt financial sector, capable of making loans and driving the economy forward.
Instead, we have a grievously wounded banking sector, clinging to its cash, fighting to survive, economy be damned.
How long will we be locked into this ineffective paradigm? This is the ill conceived plan of Hank Paulson, Ben Bernanke and George W. Bush during the panic months of late 2008/09. That ill thought out approach was bad enough; making matters worse is the fact that the same failing approach has been embraced by Tim Geithner, Larry Summers and Barack Obama.
The sooner we admit that TARP was a disaster and that the financial sector remains a debacle, the sooner we can get rid of the horrific Japanese model.
www.ritholtz.com/blog/2009/12/...not-banking-2nd-lien-version/
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