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Zitat:
Operator: Ich danke Ihnen. Unsere nächste Frage kommt von Mark Hammond von der Bank of America. Ihre Leitung ist offen.
Mark Hammond: Ich danke Ihnen, Herr Hammond. Hallo, Jay, Chris und Ken.
Jay Bray: Guten Morgen, Mark.
Chris Marshall: Hey, Mark.
Mark Hammond: Ich bin Ihnen dankbar für alle Angaben zur Unterlassungs- und Vorauskapazität, die Sie haben. Ich setze diese beiden gerade zusammen. Also die Nachsicht, das Geschäftsplanungs-Szenario, bei dem Sie Nachsicht haben, die um die 19% liegt, zumindest auf 19% geht. Und dann kombiniert man das mit der Finanzierungskapazität für Vorschüsse, die Sie nach dem Quartal haben. Wie groß ist also das Vertrauen in die Deckung von Vorschüssen im Rahmen dieses Geschäftsplanungsszenarios, wenn man sich auf irgendeine Art von Vorauszahlung verlässt - Vorauszahlungen auf Vorschüsse von Ginnie und Fannie oder die Bedienung durch Ginnie und Fannie, um einige dieser Vorschüsse für die Nachsicht abzudecken?
Chris Marshall: Nun, ich schätze, ich würde diese Frage auf zwei Arten beantworten. Erstens haben wir volles Vertrauen, dass wir über die Einrichtungen und Mittel verfügen, die wir benötigen, um die von uns geplante Nachsicht zu üben. Natürlich könnten sie noch höher sein, aber bis heute liegen unsere Erfahrungen, die tatsächliche Nachsicht, weit unter dem, was wir geplant haben, und ich betone, sie liegt weit darunter. Auch hier haben wir also volles Vertrauen, dass wir über die notwendigen Ressourcen verfügen, um diese Bedürfnisse zu erfüllen.
Was die Vorauszahlungen betrifft, so prognostizieren wir die Vorauszahlungen zusammen mit unserer CPR ständig. Und ich weiß nicht, ob ich sagen würde, dass es eine Abhängigkeit von Vorauszahlungen gibt. Wir berücksichtigen bestimmte Vorauszahlungsniveaus, wenn wir unsere Rücküberweisungen prognostizieren. Ich sehe keine -- nichts Ungewöhnliches in der Art und Weise, wie wir das tun, oder irgendeinen Grund, warum ein Szenario, in dem Vorauszahlungen ausfallen könnten, darauf hindeuten würde, dass wir nicht in der Lage wären, Vorschüsse zu bewältigen. Wenn es das ist, was Sie in Ihrer Frage vorschlugen, dann sehe ich einfach kein solches Szenario, das uns mehr Probleme bereiten würde.
Mark Hammond: Ich habe es verstanden. Ja, ich habe versucht, ein Gefühl dafür zu bekommen, wie viel Liquidität Sie derzeit für Auszahlungen erhalten und diesen Float jetzt zur Deckung von Vorschüssen anstelle Ihrer eigenen Unternehmensliquidität verwenden.
Chris Marshall: Ja. Nun, im Moment, da die Vorauszahlungen ziemlich hoch sind, gibt es davon eine ganze Menge. Also - und ich denke, Sie sehen das in der gesamten Branche. Ich glaube nicht, dass wir... wir sind in keiner Weise einzigartig. Ich denke, Sie werden Fortschritte sehen, die Inanspruchnahme erfolgt später, als die Leute ursprünglich erwartet hätten, weil die Vorauszahlungen und die Wiederbelebungsmaßnahmen so hoch geblieben sind. Aber darüber hinaus sehe ich keine -- nichts Ungewöhnliches, wie wir das prognostizieren.
Mark Hammond: Verstehe. Und gibt es eine Lücke, um aus dem Stegreif einen Betrag von 1 Dollar zu haben, den Sie im Grunde genommen mit Vorauszahlungen finanzieren konnten, um das zu finanzieren, was derzeit vorgestreckt ist, was wir auf Folie 15 nicht sehen? Da es sich um einen Betrag aus dem Float und nicht um Ihr -- Ihr eigenes Geld handelt.
Chris Marshall: Ich habe diese Nummer nicht frei -- leicht verfügbar, aber wir könnten mit Ihnen zusammen weiterarbeiten, Mark.
Mark Hammond: Wir könnten mit Ihnen weitermachen. Cool. Und meine letzte ist nur auf der Fannie und Freddie Service-Rate, wo Sie jetzt die Verpflichtung für vier Monate haben. Wann wird Ihnen das nach diesen vier Monaten wieder einfallen? Gibt es einen Sinn für Timing?
Jay Bray: Ja, den gibt es. Und ich denke, wir werden warten, bis Fannie und Freddie formell bekannt geben, was ihre - wie die Regeln lauten werden. Wir haben im letzten Monat einen sehr engen Dialog mit ihnen geführt, einen sehr engen Dialog, und ich denke, unsere Prognosen stimmen alle mit dem überein, was sie ankündigen werden, aber es gibt einen - ich belasse es dabei, dass es einen kleinen Unterschied zwischen den beiden Agenturen gab. Und wir prognostizieren im Einklang mit den Diskussionen, die wir bisher geführt haben, aber es hat keine formelle Ankündigung gegeben, und ich gehe davon aus, dass dies in den nächsten ein bis zwei Wochen geschehen wird.
Mark Hammond: Okay. Ich werde [ph] nachschlagen. Nun, Jay, Chris und Ken, ich danke Ihnen vielmals.
Jay Bray: Jay Bray: Vielen Dank.
Operator: Ich danke Ihnen. Unsere nächste Frage kommt von Henry Coffey aus Wedbush. Ihre Leitung ist offen.
Henry Coffey: Guten Morgen und danke, dass Sie meinen Anruf entgegennehmen. Folie 15 ist wirklich hilfreich, wenn man bedenkt, was wir hier durchmachen. Können Sie uns helfen, ein wenig zu verstehen, wie die Gleichung funktioniert? Mit GSE-Vorschüssen nach vier Zahlungen sind Sie nicht am Haken für P&I, aber müssen Sie immer noch die Steuer- und Versicherungskomponente davon vorstrecken.
Jay Bray: Es gibt unterschiedliche Regeln dafür, wie Fannie und Freddie damit umgehen, und einiges davon ist noch in der Abschlussphase, Henry. Also werde ich -- werde ich auf das zurückkommen, was ich gerade gesagt habe. Wir gehen davon aus, dass dies formell bekannt gegeben wird, und die - es gibt einige - es gibt eine gewisse Vorrangstellung, um P&I-Fortschritte frühzeitig im Prozess geltend machen zu können. Aber anstatt es hier im Detail durchzugehen, werde ich warten, bis die Agenturen ihre formalen Ankündigungen machen.
Henry Coffey: Also, es ist immer noch ein wenig undurchsichtig. Es gibt keine einfache Formel, die wir anwenden können.
Jay Bray: Das werde ich bei dem Anruf durchgehen. Aber es gibt - es hat Diskussionen darüber gegeben, wie das gehandhabt werden soll, und wir berücksichtigen das in unserer Prognose. Und ich bin sehr zuversichtlich, dass wir das richtig gemacht haben. Aber ich möchte unseren Investoren mit ihrer Ankündigung nicht vorgreifen.
Henry Coffey: Auch in diesem Zusammenhang werden sie wahrscheinlich herauskommen und erklären, wie Nachsicht - wie die Aufholjagd aussehen wird, wenn es ein spezifisches Programm geben wird, das alle befolgen sollen. Und ich weiß, wenn Sie die Presse lesen - einzelne Verbraucher rufen an und erhalten unterschiedliche Botschaften. Und offensichtlich schreien die Leute gerne über das, was am wenigsten fair klingt. Aber -- und dann habe ich einige Ihrer eigenen Kommentare gesehen, aber gibt es wahrscheinlich einen formellen Plan, wenn Sie gekämpft haben -- wenn Sie aufgeben -- wenn Sie Ihre Hypothek drei Monate lang nicht bezahlen, rollen Sie sie auf das hintere Ende der Hypothek, oder Sie setzen den M-Zeitplan zurück oder so etwas in der Art.
Jay Bray: Ich denke, das ist - das wird auch Teil ihrer - das wird auch Teil der Ankündigung sein. Sie werden am Ende sagen, was die Optionen sind. Und ich glaube, heute ist es für die Kunden verwirrend, aber wenn Sie sich unsere Skripte anschauen, schauen Sie sich unser Portal an, was online ist, schauen Sie sich unseren Blog an. Ich meine, wir versuchen, übermäßig zu erziehen und zu vermitteln, dass der Kunde tatsächlich Optionen hat, die auch heute noch eine Art Modifikation beinhalten, um die Zahlungen am Ende zu setzen. Aber wir erwarten, wie Chris sagte, dass sie innerhalb von ein oder zwei Wochen eine formelle Anleitung herausgeben werden, die auch beinhaltet, was am Ende der Unterlassungsfrist geschieht.
Henry Coffey: Wenn - wir haben all diese verschiedenen Metriken, die wir betrachten, um irgendwie zu verstehen, was mit dem Hypothekenmarkt jede Woche, jeden Monat vor sich geht. Und diese sind im März irgendwie aus dem Fenster gefallen. Ist es fair zu sagen, dass wir, wenn wir über die Marge für Verkaufsgewinne nachdenken, damit beginnen können, primäre und sekundäre Spreads zu betrachten? Wenn wir wiederum über Volumen nachdenken, können wir anfangen, uns Dinge wie den MBA-Index als Orientierungshilfe anzusehen oder vielleicht die CPRs und die monatlichen Überweisungsberichte zu betrachten. Auf diesen ganzen Sack voller Tricks haben wir immer wieder zurückgegriffen. Kann man sagen, dass der Markt irgendwie wieder normaler funktioniert?
Jay Bray: Ich denke schon. Ich meine, wenn man sich die Höhe des Volumens ansieht, das wir im Direct-to-Consumer-Kanal sehen, ist es, wie Chris schon sagte, wirklich hoch. Wir sehen jeden Tag eine Tonne Kunden, eine Tonne Sperren und Einreichungen, die höher sind, als wir erwartet hatten. Und daher - und wenn man sich die Auszahlungsanfragen Monat für Monat ansieht, ist das ziemlich flach, was zeigt, dass es immer noch eine Menge gibt - werden die CPRs zumindest in den kommenden Monaten auf dem derzeitigen Niveau bleiben.
Und wenn Sie sich den gesamten MBS-Markt ansehen, ist die Volatilität sicherlich erheblich zurückgegangen. Ich denke, man kann also sagen, dass sich die Volatilität wieder mehr normalisiert hat. Die letztendliche Frage wird in den Nachlassplänen sein, was passiert, und da sehen wir nicht - wir hatten ursprünglich prognostiziert, die Niveaus zu erreichen, die wir Anfang des Jahres geteilt hatten - Anfang des Jahres. Wir sehen nur nicht, dass das jetzt passiert. Wir denken, dass es länger dauern wird.
Also, ich weiß nicht, Chris, ob Sie dem noch etwas hinzufügen wollen.
Chris Marshall: Ja, ich denke, das ist eine gute Frage, Henry. Als wir das Jahr begannen, haben sich der MBA und andere Quellen alle irgendwie um das Szenario herum angenähert, das besagt, dass wir in diesem Jahr sehr starke Käufe und einen Rückgang der Refi sehen werden. Wenn Sie sich die heutigen Schätzungen anschauen, würden sie sagen, dass die Käufe wirklich beeinflusst wurden und die Refi boomt. Das ist doppelt so hoch wie die Prognose. Und wir sind sicher - das kommt bei uns an.
Wenn Sie einen Schritt zurücktreten und sich unser Unternehmen anschauen, das meiner Meinung nach unter den Nichtbanken bei weitem die meisten Änderungen vorgenommen hat wie niemand in der Branche, und wir sind verdammt gut darin. Und dann haben wir im vergangenen Jahr eine Menge Geld investiert und uns gestrafft, um den Änderungsprozess vollständig zu automatisieren. In Verbindung mit der Verdoppelung der Refinanzierungsschätzungen und unserer Fähigkeit, sehr effizient zu refinanzieren, denke ich, dass wir wie jeder andere in der Branche gut positioniert sind, um in diesem Umfeld erfolgreich zu sein.
Es gibt noch einige Dinge, die unbekannt sind. Um auf Ihre Frage nach den Kennzahlen zurückzukommen: Einige dieser Dinge werden sich in den nächsten Wochen oder Monaten herauskristallisieren, aber die - wenn ich auf die Daten zurückblicke, auf die Sie sich bezogen haben - ich denke, das ist genau richtig. Und ich denke, all diese Daten würden darauf hinweisen, dass wir sehr gut positioniert sind, um sehr gut zu arbeiten und im restlichen Verlauf des Jahres sehr starke Ergebnisse zu erzielen.
Henry Coffey: Wie Ken Ihnen beiden sagen konnte.
Chris Marshall: Ich denke, eine Sache, Henry, entschuldige, würde ich hinzufügen. Ich denke, dies wird ein wenig anders sein. Die Duldsamkeit und dann aus der Duldsamkeit herauskommen. Wenn Sie sich die Duldsamkeitspläne ansehen, die wir heute aufgestellt haben, dann sind über die Hälfte davon über unseren digitalen Kanal gekommen. Sie sind also nicht einmal mit dem Kundenservice beschäftigt. Im Grunde können sie über das Portal einen Nachsichtplan erhalten. Und wir arbeiten sehr eng mit Fannie und Freddie zusammen, die -- und FHA, Franklin, sie alle waren fantastische Partner.
Und ich glaube, wenn Sie aus dem hinteren Ende dieser Sache herauskommen, wird es - wenn Sie aus dem Duldsamkeitsplan herauskommen, wird es meiner Meinung nach auch eine Art reibungsloser Prozess sein. Ich glaube nicht, dass es so sein wird, wie Sie es in einigen dieser anderen Programme gesehen haben. Und wir haben bereits damit begonnen - wir haben unseren digitalen Plan aufgestellt, wir haben ihn Fannie und Freddie, FHA, vorgelegt, und wieder warten wir dort auf die endgültigen Regeln, aber ich glaube, es wird ein weniger intensiver Prozess sein, als Sie ihn in der Vergangenheit gesehen haben. Das ist wahrscheinlich einer der großen Unterschiede, den die Leute berücksichtigen sollten, wenn sie darüber nachdenken, wie sie aus diesen Plänen herauskommen.
Henry Coffey: Nein, das ist wirklich bemerkenswert. Und das ist etwas, worüber wir viel geredet haben. Wenn Sie das getan hätten - wenn Ken mit Ihnen geteilt hätte, wären die meisten meiner Anrufe bei ihm ziemlich hektisch gewesen, was die Liquidität und die Fragen zu den Kassenbeständen usw. betrifft, und so weiter und so fort. Und jetzt klingt es so, als ob Sie tatsächlich - angesichts der Tatsache, dass die meisten negativen Belastungen in Ihrem Dienstleistungsgeschäft unbar sind, wird das Hypothekengeschäft die Tonne an Einkünften einbringen. Ist es fair zu erwarten, dass die Barguthaben weiter ansteigen und dass Sie Ihren Verschuldungsgrad in den nächsten sechs bis neun Monaten vielleicht sogar stärker verringern können, als ich, offen gesagt, erwartet hätte? Aber was sind Ihre Gedanken dazu?
Jay Bray: Nun, ich denke, Sie haben Recht, wenn Sie sagen, dass die Kapitalbeschaffung eine Menge Bargeld generieren sollte, und wir sehen in diesem Jahr keinen ungewöhnlich großen Bedarf an Bargeld. Unser Plan zum Delevering ist auf Eis gelegt, weil wir für die zweite Jahreshälfte ein sehr starkes Szenario sehen. Aber wie Sie erwarten, werden wir das durchspielen lassen, bevor wir Erklärungen abgeben oder Maßnahmen zur weiteren Schuldentilgung ergreifen. Unsere Gesamtstrategie hat sich nicht geändert, aber es gibt hier immer noch einige Unbekannte und vielleicht mehr um den Zeitpunkt herum als um irgendetwas anderes. Wir werden also sehen, wie sich das Jahr entwickelt. Und wie Sie schon sagten, der Cash-Flow - der Cash-Flow aus unseren Geschäften sollte stark sein, die Verschuldung abbauen, und wenn wir das bewiesen haben, werden wir darüber sprechen, was wir als nächstes tun werden.
Henry Coffey: Großartig. Ich danke Ihnen vielmals.
Operator: Ich danke Ihnen. Unsere nächste Frage kommt von Giuliano Bologna vom BTIG. Ihre Leitung ist offen.
Giuliano Bologna: Guten Morgen und herzlichen Glückwunsch zu einem weiteren großartigen Viertel der Betriebsleistung. Wenn ich über eine etwas andere Frage nachdenke, wenn ich an einen Großteil der Darlehen in Unterlassung denke, gibt es natürlich eine große Chance auf der Änderungsseite. Gibt es eine Perspektive, wie hoch die Inanspruchnahme von Modifikationen bei anderen Naturkatastrophen war, auch wenn sie nicht unbedingt mit den heutigen Ereignissen vergleichbar sind? Nur damit Sie es wissen - haben Sie einen Eindruck davon bekommen, wie die Chancen auf der Modifikationsseite normalerweise aussehen.
Jay Bray: Ich bin mir nicht sicher, ob ich der Frage folge, Giuliano, wenn Sie von der Form der Katastrophen, von der Möglichkeit der Modifikation sprechen, wollen Sie damit sagen?
Giuliano Bologna: Mehr noch, die Ausschöpfungsrate von -- für -- von Modifikationen auf der Grundlage anderer Naturkatastrophen, bei denen es Unterlassungs- und andere Zahlungsaufschub-Szenarien gegeben hat.
Chris Marshall: Ich meine, ich denke, weil diese, wenn Sie so wollen, so isoliert auf einem Markt sind. Im Allgemeinen ist das kein großartiger Vergleich. Ich denke, weil Sie sehen werden - ich meine, offensichtlich ist dies das gesamte Portfolio, das betroffen ist. Wir können also auf jeden Fall zurückgehen und einige historische Zahlen über die Geschehnisse bei einigen der Katastrophen sammeln. Aber offen gesagt ist dies anders, denn es ist einfach die breite Natur der Sache und des gesamten Portfolios. Aber wir können das weiter verfolgen.
Giuliano Bologna: Das klingt gut. Ja, das klingt gut. Und ich denke, was wahrscheinlich passieren wird, ist, dass auch die Dauer in einigen Fällen länger sein könnte. Die Ausschöpfungsquote wird also höher sein. Es ist schwieriger, den Rückstand aufzuholen.
Ich denke, wenn man zu einem etwas anderen Thema wechselt. Es ist großartig, all die Kommentare über die Liquidität und darüber, wo Sie im Vergleich zu Ihrer Prognose positioniert sind, zu erhalten, was meiner Meinung nach für den Markt an diesem Punkt äußerst hilfreich ist. Wenn man noch einen Schritt weiter geht, gibt es eine Menge kleinerer Dienstleistungen, und es gibt eine Menge Diskussionen über Dienstleistungen oder Verkauf. MSRs haben einen zutiefst gerechten Wert. Gibt es Möglichkeiten, MSRs zu diesen Werten zu kaufen, oder sehen Sie da draußen Möglichkeiten? Es wäre -- es wäre einfach gut, ein Gefühl dafür zu bekommen, wie die Gelegenheiten, die sich bieten könnten, aussehen.
Jay Bray: Ich glaube, es ist noch zu früh, um das zu sagen. Ich sehe nicht sehr viel Volumen, das zum Verkauf auf den Markt kommt. Ich denke, es gab einige ausgewählte Kunden, die schnell Geld aufnehmen mussten, und es wurden einige Vermögenswerte verkauft, aber nicht unbedingt - es handelt sich nicht unbedingt um große Pools von MSRs, die auf den Markt gekommen sind. Ich denke, jeder vertritt hier eine recht eindeutige Meinung. Die Preise sind ganz klar weit unten. Es könnte also Gelegenheiten geben, aber sie haben sich nicht wirklich ergeben - ich sehe im Moment keinen großen Fluss.
Giuliano Bologna: Und dann ...
Jay Bray: Ja, ich glaube, es ist ein wenig - ich glaube, es ist noch ein wenig früh im Zyklus, und ich glaube, die Leute warten noch auf die Regeln, nach denen sich die Straße richten wird, wenn - offen gesagt - die Unternehmen, die FHV und so weiter. Ich denke, wenn Sie all das zu einem Abschluss gebracht haben, dann werden Sie wahrscheinlich mehr Aktivität sehen. Ich werde sagen, dass wir -- ich meine, wir haben unsere Denkweise öfter geändert. Ich denke, wir planen, aktiv zu sein. Ich denke, wir werden aktiv sein, und ich denke, dass wir in bestimmten Situationen, wie wir sie in der Vergangenheit hatten, zur Hilfe gerufen werden können. Und da wir unsere Liquidität und unsere Prognosen sozusagen eingefroren haben und sehr zuversichtlich sind, glaube ich, dass sich unsere Denkweise mehr dahingehend geändert hat, dass wir daran festhalten, wie wir in diesem Umfeld ausspielen können. Ich denke ...
Giuliano Bologna: Bitte entschuldigen Sie.
Jay Bray: Das wollte ich gerade noch ergänzen. Sagen wir, das war unser - wir haben uns schon früh darauf konzentriert, unsere Liquiditätsprobleme sofort in Angriff zu nehmen, und zwar nicht nur aus den offensichtlichen Gründen, sondern um sicherzustellen, dass wir die richtige Position einnehmen, sollten die Agenturen oder Ginnie Mae unsere Hilfe benötigen. Wir wollten auf jeden Fall demonstrieren können, dass wir über eine hohe Liquidität verfügen und in der Lage sind, zusätzliche Volumina übernehmen zu wollen, und dann ist das hoffentlich der Punkt, an dem sie uns heute so sehen.
Giuliano Bologna: Das macht sehr viel Sinn. Und dann die einzige -- die letzte, es könnte etwas schneller gehen. In der Vergangenheit haben Sie in der Vergangenheit viele Verbriefungen für Fortschritte gemacht, und offensichtlich gibt es jetzt nicht mehr so viele, weil es derzeit nicht mehr so viele ausstehende Bände gibt. Gibt es etwas -- wie viel Zeit würde es dauern, eine Verbriefungstransaktion zusammenzustellen, oder die Höhe der Vorschüsse, die Sie benötigen würden, um ein Geschäft auf den Markt zu bringen?
Jay Bray: Da gibt es keine magische Zahl. Ich denke, man kann eine Verbriefung machen, 100 Millionen Dollar, aber die -- wir müssen abwarten und sehen, wie der Markt aussieht. Es braucht ein wenig Zeit. Obwohl Sie davon ausgehen sollten, dass wir die Vorarbeiten leisten würden, die notwendig sind, um alle unsere Dokumente zusammenzutragen. Wir -- wir sehen keine Notwendigkeit, in den Verbriefungsmarkt einzusteigen, aber wir werden uns eng an einige unserer Kollegen anlehnen. Und wenn wir glauben, dass der Markt dort robust ist, dann werden wir das ausnutzen. Aber wir sind in keiner Weise von den Verbriefungsmärkten abhängig - ich habe betont, dass wir absolut nicht davon abhängig sind. Wenn er sich als sehr stark erweist, dann werden wir ihn wie in der Vergangenheit ausnutzen.
Giuliano Bologna: Das ist großartig. Danke, dass Sie meine Fragen beantwortet haben. Ich weiß das zu schätzen.
Jay Bray: Ich danke Ihnen, Giuliano. Ich hoffe, Sie sind ...
Chris Marshall: Danke.
Jay Bray: ... Verfolgung Ihrer Familie sicher.
Vermittlung: Ich danke Ihnen. An dieser Stelle möchte ich den Anruf für abschließende Bemerkungen an Jay Bray zurückverweisen. (Frau) Sir?
Jay Bray: Ich danke Ihnen. Nun, danke - danke an alle, die sich an diesem Anruf beteiligt haben, und bleiben Sie sicher und gesund. Und wir sind für Nachfassaktionen da. Ich weiß das sehr zu schätzen.
Vermittlung: Meine Damen und Herren, damit ist die heutige Telefonkonferenz beendet. Ich danke Ihnen für Ihre Teilnahme. Sie können jetzt die Verbindung unterbrechen.
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MfG.L;)
Alles nur meine pers. Meinung, kein Kauf- oder Verkaufs-Empfehlung!
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