Wird der US-Immobilienmarkt zum Taktgeber?
Mittwoch, 08.04.2009 09:24 von Jochen Steffens, Geschäftsführer Stockstreet GmbH
Auslöser
der Krise war der US-Immobilienmarkt. Dieser befindet sich seit 2006 im freien
Fall, die Aktienmärte folgten zeitversetzt. Oft ist es so, dass das, was
Auslöser einer Krise ist auch den Hinweis für das Ende einer Krise geben kann.
Dafür müsste man somit den Prozess einfach umdrehen.
Das
bedeutet: Ein Hinweis auf eine nachhaltige Beruhigung der Märkte wäre, wenn
sich der US-Immobilienmarkt wieder stabilisiert. Wir erinnern uns, dass es nach
dem 2000er Crash eigentlich der US-Immobilienmarkt gewesen ist, der die
US-Wirtschaft stimulierte.
Enge
Korrelation zwischen Immobilien- und Aktienmarkt
Mit
einer solch maßgeblichen Unterstützung durch den US-Immobilienmarkt kann man
nach dem Immobilienexzess bis 2006 in der aktuellen Situation nicht rechnen.
Aber der Chart zeigt auch, wie eng eine wirtschaftliche Erholung gerade in
Crashs an den US-Immobilienmarkt gekoppelt ist.
Seit
1962 fluktuieren die Baugenehmigungen und Baubeginne (rote und grüne
Linie) zwischen 720.000 und 2,2 Mio. In der aktuellen Krise sind diese Werte
noch unter die Tiefs aus dem Jahre 1966 und 1975 gefallen. Wenn Sie sich zu den
Bewegungen den Verlauf des S&P500 anschauen, stellen Sie fest, dass sich
eigentlich immer, nahezu zeitgleich mit dem US-Immobilienmarkt auch der
S&P500 von seinen Tiefs erholte. Lediglich das Tief 2003 hat keinen
entscheidenden Einfluss auf die Baugenehmigungen und –beginne gehabt. Das
lag daran, dass sich zu diesem Zeitpunkt der US-Immobilienmarkt bereits auf dem
Weg in die Übertreibung befand.
Durch
diese Analyse liegt also der Schluss nahe, dass sich nur dann ein verlässlicher
Boden in den US-Indizes ausbilden wird, wenn sich auch der US-Immobilienmarkt
stabilisiert. Der Zusammenhang ist einleuchtend, schließlich ist gerade in den
USA der Immobilienmarkt ein bedeutender Wirtschaftsfaktor, der zurzeit
vollkommen am Boden liegt.
Sind
bereits Hinweise auf eine Bodenbildung erkennbar?
Hinzu
kommt, dass wir uns im US-Immobilienmarkt mittlerweile auf einem Niveau
befinden, bei dem sich in den letzten knapp 50 Jahren immer auch ein Boden im
Aktienmarkt ausgebildet hat. Und tatsächlich, in letzter Zeit stabilisieren
sich die beobachteten Immobilienmarktindikatoren.
Gerade
die Baugenehmigungen und damit auch die Baubeginne machen nach dem massiven
Einbruch der letzten Monate nun wieder erste Anstalten, einen Boden
auszubilden. Wir kennen das von den Börsen: In der Nähe des Bodens gibt es
zuvor noch den berühmten Sell-Off den finalen Ausverkauf. Daran erinnert mich
dieses Diagramm. Bei den Verkäufen neuer Häuser kann man allerdings
bisher höchstens eine Stabilisierung erkennen. Insgesamt ist es bei all diesen
Indikatoren natürlich noch zu früh, um von einer nachhaltigen Bodenbildung zu
sprechen.
Sollten
sich diese ersten Stabilisierungshinweise allerdings bestätigen, muss man auch
aufgrund des aktuell sehr niedrigen Niveaus auf dem wir uns befinden (siehe
Chart oben) davon ausgehen, dass es der Boden ist.
Fazit:
Es
ist eine enge Korrelation zwischen US-Aktienmarkt und US-Immobilienmarkt
gerade in den Phasen zu erkennen, in denen entscheidende Tiefs ausgebildet
wurden. Der US-Immobilienmarkt hat, wie hier auch schon beschrieben, im Moment
die Chance auf eine Bodenbildung. Gerade die niedrigen Leitzinsen und die Angst
vor einer möglichen Inflation in den USA könnten den Immobilienmarkt
wiederbeleben oder zumindest weiter stabilisieren. In diesem Fall wird auch der
Aktienmarkt einen nachhaltigen Boden ausbilden. Denn wenn Sie sich den Verlauf
der Börsen und des Immobilienmarktes anschauen, scheint es fast so, als warte
der Aktienmarkt seit geraumer Zeit auf positive Zeichen vom Immobilienmarkt.
Wichtig
ist aber auch in diesem Zusammenhang, dass es der Fed gelingt, in den USA die
Deflation zu besiegen. Eine nachhaltige Stabilisierung des US-Immobilienmarktes
ist nur in einer Phase denkbar, in der das große Geld mit einer Inflation
rechnet. Denn dann sind Immobilien eine vergleichsweise sichere Anlage.
Und
damit sind wir bei dem alten, alles entscheidenden Thema: Schafft es die Fed,
die Deflation erfolgreich auszumerzen? Offensichtlich wird auch der
Immobilienmarkt uns dafür ein Hinweis sein...
Viele Grüße
Jochen
Steffens