Immobilien kaufen oder mieten? Was bei der Planung beachtet werden sollte
Montag, 02.07.2018 16:00 von ARIVA.DE Redaktion
Geld neben Modellhaus: Finanzplanung für die eigenen vier Wände (Symbolbild). - © SARINYAPINNGAM / iStock / Getty Images Plus / Getty Images www.gettyimages.de
In Zeiten ständig steigender Mietpreise fragen sich viele Mieter, ob sich trotz hoher Kosten der Erwerb einer eigenen Immobilie lohnen könnte. Laut Statista finden sich die teuersten Mietwohnungen derzeit in München; der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt hier derzeit 17,57 Euro bei einer Neuvermietung. Auf Platz Zwei rangiert Frankfurt am Main mit einem Durchschnitts-Quadratmeterpreis von 13,90 Euro. Der Markt dürfte in diesen Metropolen umkämpft bleiben, wie der massive Bedarf an Neubauten bis 2020 zeigt. Auch hier liegt München mit einem voraussichtlichen Neubedarf von 118 Wohnungen je 10.000 Einwohner weit vorn. Auf Basis von Münchens derzeitiger Einwohnerzahl dürfte der Neubedarf bei etwa 16.000 Wohnungen liegen. Aber auch für Hamburg und Berlin wird für die nächsten Jahre eine verstärkte Nachfrage prognostiziert. Gleichzeitig ging die Zahl der Immobilienkäufer in der Vergangenheit zurück: Im Jahr 2013 erwarben noch rund 800.000 Haushalte ihre eigene Immobilie – drei Jahre später waren es nur noch 600.000. Dies gilt laut dem Institut der deutschen Wirtschaft vor allem für die städtische Bevölkerung.
Klarer Kostenvorteil beim Kauf
Und das, obwohl Immobilieneigentümer derzeit einen klaren Kostenvorteil gegenüber Mietern haben, wie das Institut weiter berichtet. Der Vorteil habe sich Ende 2017 auf rund ein Drittel belaufen. In München betrug der Vorteil 26,4 Prozent; in Frankfurt oder Hamburg soll er bei mehr als 35 Prozent gelegen haben. Ein Grund dafür ist das weiter anhaltende Niedrigzinsumfeld, das es für Kaufwillige attraktiver macht, einen Kredit aufzunehmen. Nach Angaben des Immobilienunternehmens Accentro liegen die Kosten für die Selbstnutzung einer Immobilie aktuell bei 4,60 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung im Hamburg fielen Ende 2017 für Selbstnutzer damit knapp 8.000 Euro an Jahreskosten an; Mieter in der gleichen Region mussten dagegen etwas mehr als 12.000 Euro zahlen. Diese Ergebnisse können allerdings mit der Länge der Immobilienfinanzierung variieren. Dabei wird deutlich, dass Käufer mit einer längeren Finanzierungsdauer bei einem niedrigbleibenden Refinanzierungszins durchaus Geld einsparen können. Daher sollten Immobilienkäufer früh genug über die Höhe und Dauer einer Anschlussfinanzierung nachdenken.
Bei einem Immobilienkauf oder -neubau sollten Käufer beachten, dass nicht nur die reinen Baukosten anfallen, sondern auch eine ganze Reihe von Nebenkosten. Neben den Kosten für den Kauf oder Bau sowie den Finanzierungskosten fallen unter anderem Kosten für Notar und Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbs- und Grundsteuer an. Für den Notar, der den Grundbucheintrag vornimmt, kann mit Aufwendungen in Höhe von 1,5 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden. Die Grunderwerbssteuer, die einmalig beim Bau oder Kauf einer Immobilie anfällt, beläuft sich, je nach Bundesland, auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Den geringsten Satz zahlen Käufer in Bayern und Sachsen. Mit der höchsten Grunderwerbssteuer müssen Käufer in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein oder Thüringen rechnen. Die Grundsteuer, die für alle Immobilienbesitzer anfällt, muss regelmäßig, meist quartalsweise, abgeführt werden. Langfristig kommen zudem noch Renovierungs- bzw. Instandhaltungskosten hinzu, für die frühzeitig Rücklagen gebildet werden sollten.
Wie kann die eigene Immobilie finanziert werden?
Bei der Finanzierung des Eigenheims gibt es weit mehr zu beachten als nur die reine Kreditaufnahme. Doch auch dabei sollte schon berücksichtigt werden, dass mehr Eigenkapital stets einen niedrigeren Darlehenszins mit sich bringt. Je mehr Eigenkapital Käufer zur Verfügung haben, desto besser – viele Banken verlangen oft mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Laut dem Vergleichsportal Verivox könnte sich bei einem Kreditbetrag unter 100.000 Euro auch eine Ratenfinanzierung lohnen, da diese schneller abgewickelt werden kann. Dafür fällt in der Regel aber auch ein höherer Effektivzins an. Die meisten Immobilienkäufer, die ein Darlehen bei der Bank aufnehmen, schaffen es nicht, ihren Kredit in der Phase der ersten Sollzinsbindung abzuzahlen. Daher benötigen sie eine Anschlussfinanzierung, über die rechtzeitig nachgedacht werden sollte. Eine einfache Variante ist die Prolongation, bei der das bisherige Darlehen bei der gleichen Bank verlängert wird. Darlehensnehmer können ihre Finanzierung aber auch bei einer anderen Bank fortführen. In dem Fall spricht man von einer Umschuldung. Wollen Kreditnehmer von ihren aktuellen Konditionen profitieren, bietet sich ein Forward-Darlehen an, bei dem ein zukünftiger Vertrag zu den aktuellen Zinskonditionen geschlossen wird.
Absicherung ist notwendig
Das derzeitige Niedrigzinsumfeld können sich Immobilienkäufer zunutze machen. Da aber unklar bleibt, wie lang diese günstigen Konditionen noch anhalten werden, lohnt es sich, über Art und Dauer der Zinsbindung nachzudenken. Die Zinsausgaben erhöhen sich grundsätzlich mit der Dauer der Zinsbindung. Wenn Käufer sich für eine feste Sollzinsbindung über mehrere Jahre entscheiden, können sie über einen längeren Zeitraum mit festen Zinsen kalkulieren – dies lassen sich die Banken jedoch auch etwas kosten. Eine andere Möglichkeit ist eine kurze Bindung über einige Monate mit einem variablen Darlehen, bei der potenzielle Investoren sich jedoch über die mögliche Veränderung des Zinsumfeldes im Klaren sein sollten. Obwohl beim Kauf eine ganze Menge bedacht werden muss: Unter dem Strich sind Eigentümer im jetzigen Umfeld in den meisten Fällen im Vorteil. Mit dem Einsetzen der Niedrigzinsphase hat sich das Kostenverhältnis, bei dem früher die Mieter besser weggekommen waren, ins Gegenteil verkehrt. Die massiv gestiegenen Preise im Markt können abschreckend wirken – doch die Zinsen sind im gleichen Zeitraum so stark gefallen, dass sie diese Entwicklung wettmachen. Inwieweit der vom Institut der deutschen Wirtschaft errechnete Kostenvorteil tatsächlich besteht, kann von Einzelfall zu Einzelfall schwanken. Und letztendlich geben oft auch das verfügbare Eigenkapital und die persönlichen Lebensverhältnisse den Ausschlag bei der Frage: Kaufen oder Mieten?