Der Immobilienmarkt in den USA bleibt spannend
Dienstag, 03.07.2018 10:00 von ARIVA.DE Redaktion
Ein mehrstöckiges Gebäude (Symbolbild). - pixabay.com
Seit die Notenbanken in Europa und den USA die Zinsen auf Rekordtiefs halten, haben Investoren Angst vor Inflation und legen ihre Mittel massiv in Sachwerten an. Davon konnten vor allem die Aktien- und Immobilienmärkte profitieren.
Nachdem die Wertpapierbörsen lange Zeit nur den stetigen Weg nach oben kannten, ist das seit dem Kursrückgang Anfang Februar anders und die Märkte schwanken wieder stärker. Diese neuentdeckte Volatilität schreckt viele Anleger ab und sie suchen nach nervenschonenderen Investitionen.
Immobilien in den USA weiterhin interessant
Der Immobilienmarkt in den USA ist zehn Jahre nach dem Zusammenbruch und der Finanzkrise weiterhin auf Erholungskurs. Einige Trends unterstützen diese Entwicklung und lassen weiteres Wachstum erwarten:
- Die wirtschaftliche Situation ist in den USA derzeit sehr positiv; das macht die Immobilienmärkte in den meisten Bundesstaaten attraktiv.
- Anders als vor der Finanzkrise setzen die Käufer mehr Eigenkapital ein und nutzen weniger Bankkredite.
- Im Gegensatz zu Europa steigt die Bevölkerungszahl in den USA. Nach Schätzungen soll die Anzahl der Einwohner von derzeit rund 320 Millionen bis zum Jahr 2050 um rund 25 % auf etwa 400 Millionen ansteigen.
Ein heterogener Markt
Die USA sind mit 9,8 Millionen Quadratkilometern das drittgrößte Land der Erde und rund 27-mal so groß wie Deutschland. Da ist es natürlich klar, dass wir es mit einem heterogenen Markt zu tun haben und das Immobiliengeschäft nicht überall gleich gut läuft. Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen (Küsten und das Landesinnere) wie auch zwischen Städten und ländlichen Gebieten. Insgesamt kann man die USA als eine Vielzahl begrenzter Teilmärkte, die deutlich unterschiedliche Zyklen durchlaufen, betrachten.
So sind etwa die sechs Metropolen New York City, Chicago, Los Angeles, San Francisco, Washington und Boston weiterhin begehrte Standorte. Ähnlich wie die deutschen B-Städte sind auch in den USA die mittelgroßen Städte interessant: Das Preisniveau ist nicht so hoch, das Leben ist günstiger und es gibt dort ebenso attraktive Jobs und Freizeitangebote.
Eine weitere Unterscheidung muss man auch bei der Art der Objekte vornehmen. So sind etwa Wohnungen in den genannten Großstädten sehr gesucht und entsprechend teuer. Dagegen werden Einzelhandelsimmobilien – gerade in weniger attraktiven Gegenden – kaum nachgefragt. Besonders den klassischen Shopping Malls setzen veränderte Einkaufsgewohnheiten stark zu. Amazon lässt grüßen.
Direktinvestments nicht immer sinnvoll
Ohne das entsprechende Wissen um die Märkte erscheinen Direktinvestments deutscher Anleger in den USA nicht sinnvoll. Zumal sich die Frage stellt, wie die Verwaltung rein praktisch funktionieren soll.
Abhilfe kann dort die Börse schaffen. Die USA sind das Geburtsland des Real Estate Investment Trust (abgekürzt „REIT“, ausgesprochen aber wie „RIET“). Dabei handelt es sich im Grunde um Investmentfonds, die in Immobilien investieren. Rechtlich ist ein REIT eine Aktiengesellschaft, an der sich Anleger wie üblich mit Hauptversammlung und Stimmrechten beteiligen können. 75 % des Vermögens müssen in Immobilien investiert werden.
REITs unterscheiden sich aber von normalen Aktiengesellschaften in einigen Punkten. Der wichtigste hierbei ist der, dass REITs auf ihre Erträge keine Steuern zahlen müssen. Gleichzeitig sind sie verpflichtet, mindestens 90 % ihrer Gewinne als Dividende auszuzahlen. Die Versteuerung findet dann auf der Ebene der Anleger statt.
Diese Mindestausschüttung macht REITs zu einer interessanten Anlageform für Investoren, die Wert auf regelmäßige Dividenden legen. Renditen von 4 % und mehr im Jahr sind eher die Regel als die Ausnahme.
Dennoch sollte man nicht einfach blind jeden beliebigen REIT kaufen. So haben zum Beispiel REITs, die in Shopping Malls investieren, im Zuge der Zweifel an der Zukunft des stationären Einzelhandels deutlich verloren: Die Aktie der Simon Property Group (NYSE:SPG)(WKN: 916647) hat seit dem Hoch vom Juli 2016 rund 30 % eingebüßt.
Ein REIT für jeden Geschmack
Der Markt für REITs in den USA ist riesig. Zumeist sind die einzelnen Gesellschaften auf bestimmte Bereiche des Immobilienmarkts spezialisiert. Der Anleger hat so eine weitere Möglichkeit, auf das Wachstum einer bestimmten Branche zu setzen, ohne direkt den Risiken ausgesetzt zu sein.
Ein gutes Beispiel dafür ist die Biotechnologie, wo der Erfolg eines Unternehmens häufig von einem einzigen noch zu entwickelnden Medikament abhängig ist. Wem das zu spekulativ ist, kann über Alexandria Real Estate Equities (NYSE:ARE)(WKN: 907179) von der Branche profitieren. Die Kalifornier besitzen mehr als 200 Gebäude in Zentren wie Boston, San Diego und San Francisco. Zu den Mietern gehören Eli Lilly, Illumina, Novartis, Bluebird Bio, Uber Technologies, New York University und das Massachusetts Institute of Technology.
In einer ganz anderen Branche ist American Tower (NYSE:AMT)(WKN: A1JRLA) tätig. Die Bostoner besitzen in 16 Ländern rund 150.000 Mobilfunkmasten, die sie an die jeweiligen Carrier wie Vodafone vermieten. Mit diesem REIT haben Sie die Möglichkeit, vom Wachstum der mobilen Kommunikation zu profitieren, ohne sich auf einen Anbieter in diesem wettbewerbsintensiven Umfeld festlegen zu müssen.
Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Jones Long LaSalle ist die Technologiebranche mit rund 18 Prozent größter Interessent für Büroflächen in den USA. Hier liegt das Geschäftsgebiet von Digital Realty Trust (NYSE:DLR)(WKN: A0DLFT). Das Unternehmen aus San Francisco besitzt 180 Rechenzentren auf vier Kontinenten und vermietet diese an jeden, der in der Branche Rang und Namen hat.
Risiko Zinsentwicklung
Es gibt jedoch einen wichtigen Punkt, den Sie im Auge behalten sollten, und das sind die Zinsen. Sollten diese steigen, können sie REITs von zwei Seiten gefährlich werden:
- Ich hatte ja schon gesagt, dass hohe regelmäßige Ausschüttungen eines der Hauptargumente für REITs sind, gerade in diesen zinsarmen Zeiten. Steigen nun die Renditen für amerikanische Staatsanleihen, so macht das REITs weniger attraktiv und das Interesse der Anleger könnte abnehmen.
- Da REITs den Großteil ihrer Gewinne ausschütten müssen, können sie kaum aus eigener Kraft wachsen. Viele Unternehmen haben daher hohe Verbindlichkeiten aufgenommen, um damit den Kauf zusätzlicher Objekte zu finanzieren. Das ist zunächst kein Problem, da die Mieteinnahmen durch die langlaufenden Verträge gut planbar sind. Wenn die Zinsen aber steigen, erhöht das die Finanzierungskosten, drückt auf die Gewinne und damit auch auf die Ausschüttungen der REITs.
Über den Autor Peter Roegner, Analyst von US Nebenwerte Perlen, Motley Fool Deutschland:
Peter Roegner schreibt seit 2015 für Fool.de und ist schon seit beinahe 30 Jahren ein leidenschaftlicher Investor und Aktienfan.
Das Interesse für Wirtschaft und Börse erwachte im Rahmen seiner Ausbildung zum Bankkaufmann Ende der 80er Jahre. 2001 entdeckte Peter Roegner Warren Buffett und begann, sich strukturiert mit Börse und Börsenpsychologie, Aktien und Unternehmensanalyse zu befassen. Später kam noch das Fool-Universum dazu, weil es perfekt zu Peter Roegners Überzeugung passt: Nachhaltigen Börsenerfolg bietet nur langfristiges und unternehmensorientiertes Investieren. In seiner Freizeit ist Peter Roegner viel mit dem Fahrrad unterwegs oder schmökert in spannenden Krimis. Aber meistens geht es in den Büchern, die er liest, dann doch wieder um Börse und Wirtschaft.